在日前出爐的《2019年全球人才競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)報(bào)告》（GTCI）中，西安與香港、北京、上海、廣州等12個(gè)中國(guó)城市上榜全球城市人才競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)排名。而春節(jié)后西安等多個(gè)城市再出大招，大幅降低落戶門檻，引發(fā)多方關(guān)注。

>>多城放寬購(gòu)房落戶條件

近期，關(guān)于多個(gè)城市升級(jí)戶籍政策以及放寬購(gòu)房落戶條件的信息頻出。據(jù)記者查詢了解，2019年以來，已有海口、廣州、大連、常州、西安、南京等6城發(fā)布了落戶新政。其中，西安、廣州和海口放寬了落戶的年齡限制；常州、西安取消了購(gòu)房落戶的面積限制；南京降低了落戶的社保繳納門檻；大連取消了落戶的社保繳納門檻和房屋轉(zhuǎn)讓限制。

1月11日，廣州市發(fā)布了新一輪遷入戶政策體系，放寬引進(jìn)人才入戶的年齡限制，學(xué)士、碩士和博士分別從35、40、45周歲調(diào)整到40、45、50周歲。海口市則在學(xué)歷上將范圍擴(kuò)大至應(yīng)屆高校和職校或海外留學(xué)歸國(guó)畢業(yè)生，人才的年齡限制也有所調(diào)整。

值得注意的是，江蘇省有兩個(gè)城市調(diào)整了人才和落戶政策。常州市在2月11日放寬了購(gòu)房落戶條件，取消了購(gòu)房遷入和父母子女相互投靠遷入的房屋面積限制；南京市在2月14日降低了落戶的社保繳納門檻，從原來的“在本市合法穩(wěn)定就業(yè)且近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)”變?yōu)椤袄塾?jì)繳納社保不少于24個(gè)月”。

西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健認(rèn)為，我國(guó)城市普遍將會(huì)面臨“人口結(jié)構(gòu)壓力增加”與“人力資本面臨結(jié)構(gòu)性短缺”的挑戰(zhàn)，人口撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)日益加重，傳統(tǒng)的人口紅利逐漸消減。未來，城市之間的人才、人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)會(huì)更加激烈。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，戶籍政策放寬確實(shí)會(huì)帶來更多購(gòu)房交易需求，市場(chǎng)交易會(huì)因此反彈。后續(xù)，落戶放寬將會(huì)成為部分省會(huì)城市政策調(diào)整的主要方向。

>>西安落戶門檻再創(chuàng)新低

2月13日，西安市發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件的通知》。學(xué)歷落戶方面，本次調(diào)整重點(diǎn)在兩個(gè)方面：一是全國(guó)在西安的大學(xué)生均可在西安落戶，第二是降低了學(xué)歷落戶的年齡門檻，即具有本科（含）以上學(xué)歷的，不受年齡限制；具有本科以下學(xué)歷的，年齡在45周歲（含）以下。這個(gè)門檻可謂創(chuàng)下新低。

加上本次戶籍政策調(diào)整，自2017年3月1日以來，西安已經(jīng)7次升級(jí)調(diào)整戶籍政策，且效果明顯。據(jù)西安市政府公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年西安市新增“新西安人”共計(jì)795166人，其中博士研究生以上1253人、碩士研究生26762人、本科237543人、大專151121人，人才引進(jìn)32126人。學(xué)歷落戶和人才引進(jìn)占總遷入人口的63.5%。

不難看出，人口“激增”的同時(shí)，西安的樓市也出現(xiàn)了一波高潮。在去年3月底也成為全國(guó)第六個(gè)出臺(tái)搖號(hào)買房政策城市，一房難求等熱點(diǎn)話題隨即而來。縱觀全年，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年，西安市批準(zhǔn)入市房源22萬套，成交約16萬套，成交面積高達(dá)1829萬平方米，同比上漲約6.56%，成交均價(jià)達(dá)12707元/平方米，同比上漲27.43%。而高新區(qū)、曲江新區(qū)等熱門區(qū)域的高品質(zhì)樓盤均價(jià)直逼兩萬元，房?jī)r(jià)上漲速度同樣位居全國(guó)前列。在過去的這一年，西安房?jī)r(jià)以11.8%漲幅，成為唯一一個(gè)進(jìn)入全球房?jī)r(jià)漲幅前10的中國(guó)城市。

而隨著大量人口的涌入，加之主城內(nèi)房?jī)r(jià)的門檻抬升，不少購(gòu)房者將置業(yè)區(qū)域選擇到了偏離主城區(qū)較遠(yuǎn)的位置，西咸新區(qū)、高陵、臨潼等區(qū)域也迎來了置業(yè)潮，從土地供應(yīng)量來看，這些區(qū)域今年仍將是重點(diǎn)。

>>落戶新政會(huì)催生樓市部分需求

顯而易見，前兩年持續(xù)的戶籍政策調(diào)整確實(shí)給西安的人口落戶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的動(dòng)力，那么本次戶籍調(diào)整，會(huì)對(duì)西安樓市有更積極的影響嗎？為此，華商報(bào)記者采訪了相關(guān)行業(yè)專家。

美城股份市場(chǎng)研究中心總監(jiān)沈瑋認(rèn)為，西安本次的落戶新政肯定會(huì)催生部分剛需或是改善二套的需求，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。從政策調(diào)整方向看，在校大學(xué)生均可落戶，無疑是擴(kuò)大了范圍，但在校大學(xué)生不確定性很高，他們更在意城市所能提供的生活便利和工作機(jī)會(huì)，看重所在城市資源選擇。

去年11月，西安已經(jīng)開始執(zhí)行“落戶定制方案”，當(dāng)時(shí)雖有效拉高了落戶人數(shù)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊較為平穩(wěn)。沈瑋認(rèn)為，短期影響樓市的除了供需關(guān)系還有政策和金融手段，但目前房貸利率依然處于高點(diǎn)，按歷史規(guī)律，房貸不放松，房?jī)r(jià)也沒有上漲的前提。

易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞西安公司總經(jīng)理朱郁分析，人才新政對(duì)短期釋放利好，表現(xiàn)在樓市轉(zhuǎn)化空間上，更有利于產(chǎn)業(yè)和城市功能配套的進(jìn)一步迭代和優(yōu)化。長(zhǎng)期顯示出人口的虹吸效應(yīng)，作用于樓市將放量增長(zhǎng)。

新政對(duì)購(gòu)房者有何影響？沈瑋分析，從2018年10月后，西安樓市的去化率一直呈微降的態(tài)勢(shì)。單從政策本身看對(duì)樓市的影響有限，但這個(gè)政策和已經(jīng)有的城改清零、全裝修推行等刺激政策疊加，勢(shì)必會(huì)影響一部分人對(duì)樓市的預(yù)期。

朱郁認(rèn)為，2019年改善型產(chǎn)品仍有進(jìn)一步增量空間，主要面積段將在140-180平方米上大做文章，產(chǎn)品力主導(dǎo)，淡化銷售力。且市場(chǎng)因產(chǎn)品表現(xiàn)使得客戶分化、樓盤分化、區(qū)域分化更明顯，并市場(chǎng)集中度更高。

馬健建議，對(duì)于購(gòu)房者來說，并不是所有的房子都具有保值增值的能力，應(yīng)優(yōu)先選擇“地段、品牌、品質(zhì)”兼具的房子。對(duì)于城市新區(qū)的項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景和城市公共配套水平。