隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“一城一策”的新階段，樓市調(diào)控不再“一刀切”，各個(gè)地區(qū)的政府工作報(bào)告中關(guān)于樓市的表述更加具有參考意義。

從已經(jīng)發(fā)布的眾多省、自治區(qū)和直轄市的2019年政府工作報(bào)告中，“房住不炒”“一城一策”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”成為其中的關(guān)鍵詞。

多地強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”

進(jìn)入2月份，多個(gè)省份、自治區(qū)、直轄市召開了兩會(huì)，《華夏時(shí)報(bào)》記者梳理今年的政府工作報(bào)告發(fā)現(xiàn)，“房住不炒”仍然是今年的高頻詞匯。山西、甘肅等地的報(bào)告中均有提及，山西提到，要健全住房保障體系，堅(jiān)持“房住不炒”基本定位，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大租賃住房建設(shè)力度，支持機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)發(fā)展；甘肅指出，要落實(shí)“房住不炒”定位，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

一城一策、因城施策、落實(shí)城市主體責(zé)任，也成為地方反復(fù)提及的關(guān)鍵詞。福建在報(bào)告中指出，要健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案；遼寧指出，要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持因城施策，落實(shí)城市主體責(zé)任；江蘇也提到，要落實(shí)好城市主體責(zé)任，因城施策，健全市場(chǎng)體系和保障體系，著力解決好城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，國(guó)家已經(jīng)為2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)定了調(diào)，仍然會(huì)堅(jiān)持“房住不炒”，也提到要加強(qiáng)地方政府的調(diào)控的責(zé)任，強(qiáng)調(diào)因城施策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，北京的房子不可能拿到成都去賣，2019年，各地根據(jù)自己的實(shí)際情況作出相應(yīng)的微調(diào)，是一個(gè)大概率的事情，但微調(diào)不會(huì)脫離中央調(diào)控的主基調(diào)。

去年底，住建部召開會(huì)議曾明確指出，2019年，要重點(diǎn)抓好十個(gè)方面工作，第一點(diǎn)就是以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。多個(gè)城市也將這“三穩(wěn)”寫入了政府工作報(bào)告中。

上海明確指出，要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)長(zhǎng)效機(jī)制，繼續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；江西也指出，要編制全省住房發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期；湖北亦提出，要以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，支持合理自住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，我國(guó)房地產(chǎn)政策的實(shí)施，不光是從房地產(chǎn)這個(gè)角度提出來的，還和我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)相關(guān)。今年房地產(chǎn)的走向還是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，政策不會(huì)有太大的變化。“穩(wěn)”不同于之前的“控”，“控”強(qiáng)調(diào)的是上漲的趨勢(shì)，從限高這個(gè)角度來講的，而“穩(wěn)”則有兩方面的含義，要防止大漲，也要防止市場(chǎng)過冷。就房?jī)r(jià)來講，市場(chǎng)要保持總體的平穩(wěn)，不會(huì)大漲或者大跌。

在朱曉紅看來，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期這“三穩(wěn)”是相輔相成的，穩(wěn)房?jī)r(jià)必須先穩(wěn)地價(jià)，因?yàn)榈貎r(jià)是房?jī)r(jià)成本的一大塊，作為地方政府，就要嚴(yán)格控制好地價(jià)。另外，輿論也是房?jī)r(jià)漲跌的一大因素，輿情穩(wěn)定，人們的購(gòu)房預(yù)期才能穩(wěn)定，最終才能夠達(dá)到穩(wěn)房?jī)r(jià)的效果。

地方兩會(huì)聚焦租賃市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的同時(shí)，租購(gòu)并舉、大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，也是各個(gè)地方政府關(guān)注的重點(diǎn)。近年來，中央多次強(qiáng)調(diào)建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。2018年，發(fā)展住房租賃的兩大核心推動(dòng)力——土地資源、融資已經(jīng)取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，土地供應(yīng)保障渠道日益多元化，融資渠道原有障礙基本得到疏通，住房租賃資產(chǎn)證券化得到有序推進(jìn)，另外，已有多家國(guó)有銀行推出了住房租賃貸款。

除上述山西、甘肅有所提及之外，廣東提出，要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，逐步推進(jìn)解決城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問題，試點(diǎn)推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)；天津也提到要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，增加長(zhǎng)期租賃住房供應(yīng)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，更好滿足低收入家庭住房需求；福建也提出，要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè)，培育住房租賃市場(chǎng)，完善住房保障體系。

對(duì)于住房租賃方面的建設(shè)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，補(bǔ)齊租賃住房短板，增加租賃供應(yīng)量，支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，各地也開始重視租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

嚴(yán)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也成為監(jiān)管部門關(guān)注的重點(diǎn)。河南省提出高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，湖南提出要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，海南省也指出，要嚴(yán)防金融、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

從目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要來自系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，朱曉紅指出，因?yàn)橹袊?guó)人買房子的錢大部分來自銀行貸款，首套房的話，僅有三成左右的首付款，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)滑坡，房?jī)r(jià)大幅下跌，購(gòu)房者的貸款還不上，就會(huì)出現(xiàn)斷供的風(fēng)潮，而棄房斷供又會(huì)造成整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以還是要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于未來各地房地產(chǎn)政策，張大偉預(yù)測(cè)，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年會(huì)變得常態(tài)化。