進(jìn)入2021年，住房租賃市場備受關(guān)注，解決好大城市住房問題被提到突出位置。租賃用地和集體用地的供給不斷增多，租賃行業(yè)規(guī)范化和監(jiān)管力度也在不斷加大，來滿足租房主力人群——城市基層勞動者的住房需求。市場格局也隨著行業(yè)發(fā)展悄然變化，在土地政策和行業(yè)規(guī)范的雙保險的加持下，未來，隨著大量租賃社區(qū)項目的建成入市，大中型租賃社區(qū)形態(tài)可能會成為主流，引導(dǎo)租賃市場向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展。

一、“城市基層勞動者”住房租賃市場供需有缺口

隨著城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的升級和發(fā)展，我國基層勞動者的規(guī)模呈現(xiàn)逐年增長趨勢，根據(jù)統(tǒng)計顯示，城市中的流動人口約有2.46億人， 2019年末全國就業(yè)人員中，第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占27.5，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占47.4，其中以餐飲服務(wù)、外賣配送、快遞物流等勞動密集型行業(yè)，存在大量員工租賃需求。這類群體過去主要通過群租、租住違建、工住混合、地下室等方式滿足居住需求，不僅安全隱患極大，他們的基本生活需求也無法得到保障。隨著城市的改造和發(fā)展，這一群體有強(qiáng)烈的改善租住環(huán)境的需求。未來，在整個國家的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過程中，由產(chǎn)業(yè)驅(qū)動帶來的勞動群體租賃需求將不斷增長，為其提供高質(zhì)量、高性價比的租賃空間問題亟待解決。

然而，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《中國統(tǒng)計年鑒2019》，各階層收入及人數(shù)占比數(shù)據(jù)中我國有約90的人月收入在5000元以下，62的人月收入在2000以下;月收入過萬的只有5。可以看出，中國的人均收入還處于相對較低的水平，加上我國一些特大城市房價偏高，而基層勞動者群體收入相對偏低，在租房階段容易遭遇的租房難，租房貴的問題，“城市基層勞動者”由于支付能力有限，只能住在空間狹小，存在安全隱患的群租房，或者花費(fèi)大量時間通勤。所以，城市中心區(qū)和郊區(qū)均需要配套建設(shè)一定比例的高質(zhì)量、高性價比的租賃住房，來滿足他們的居住需求。

二、租賃土地政策利好“勞動者”，城市郊區(qū)或可承接更多需求

1、從租賃土地區(qū)域分布來看：八成位于城市近遠(yuǎn)郊

整體上來看，租賃用地的分布主要集中于遠(yuǎn)郊區(qū)域，占總供應(yīng)量的49.6，而近郊區(qū)域和城市中心區(qū)的占比則較為接近，分別為27.3和23.1。

一方面，租賃用地在一定程度上能為助力城市發(fā)展，打造職住平衡的城市居住體系，幫助產(chǎn)業(yè)發(fā)展解決人才居住問題，配合產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域的需求，更多分布于城市近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)域。另一方面，受城市發(fā)展成熟度的限制，成熟的中心區(qū)域可用土地稀少，為滿足區(qū)域內(nèi)基本居住需求，中心區(qū)和郊區(qū)均需要配套建設(shè)一定比例的高質(zhì)量、高性價比的租賃住房。

據(jù)統(tǒng)計，目前已有18個試點(diǎn)城市加碼集體用地供應(yīng)。其次，產(chǎn)業(yè)外移至全新開發(fā)的周邊區(qū)域，租賃住宅的配套建設(shè)可以說是必要的輔助條件。

2、從租賃用地價格上看：租賃用地價格僅為宅地價格3成

另外，由于政策性扶持等原因，多數(shù)城市租賃用地價格均大幅低于住宅用地。整體來看，租賃用地樓板價約為住宅用地價格的3成。分城市來看，上海租賃用地價格不到住宅用地價格的6成，廣州租賃用地價格約為住宅用地價格的5成左右，深圳租賃用地價格約為住宅用地價格的4成左右，杭州、南京、蘇州等租賃用地價格在住宅用地價格的3成以內(nèi)。租賃用地價格租金較低，一方面利好保障租賃住房計劃的落地，一方面可以更多的覆蓋低收入基層勞動者的住房需求。

3、趨勢：大中型租賃社區(qū)或成未來趨勢，填補(bǔ)租賃空缺

根據(jù)對已成交租賃用地規(guī)模體量的統(tǒng)計按照套均面積60㎡的規(guī)劃，500-1000套規(guī)模的中型社區(qū)占比22.5，1000-2000套規(guī)模的大型社區(qū)占比42.3，2000套以上規(guī)模的超大型社區(qū)占比也頗為可觀，達(dá)到27.6。

在“租售并舉”的大背景下，政策傾向于引導(dǎo)租賃社區(qū)向大中型集中式居住社區(qū)方向發(fā)展。大中型集中式租賃社區(qū)更便于前期整體規(guī)劃、完善社區(qū)配套及后期運(yùn)營管理，可以從整體上提升租住的生活品質(zhì)和感受。同時，超大型租賃社區(qū)，作為大型產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域的剛需配套建設(shè)，也有很重要的地位。未來，隨著大量租賃社區(qū)項目的建成入市，大中型租賃社區(qū)形態(tài)可能會成為主流，引導(dǎo)租賃市場向社區(qū)化、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展。

三、各地行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管不斷完善，為勞動者“揚(yáng)起”權(quán)益保障

1、勞動者居住存在的一系列安全、衛(wèi)生、治安問題需解決

2020年，在新冠疫情的沖擊下，經(jīng)濟(jì)的增速放緩，行業(yè)持續(xù)震蕩，高杠桿+租金貸模式下的公寓企業(yè)“暴雷”事件頻發(fā)。并且，現(xiàn)在“城市基層勞動者”的住宿還存在一些問題。

一方面是大城市保障性住房供應(yīng)不足，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化，以及人地匹配問題。“城市勞動者”因?yàn)橹Ц赌芰τ邢蓿荒茏≡诳臻g狹小，存在安全隱患的群租房，由此各種隔斷房，缺失部分生活功能房較多，這部分房源并不符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面安全條件，顯現(xiàn)出一系列安全隱患問題，又或者需要花費(fèi)大量時間通勤，這一群體有強(qiáng)烈改善租住環(huán)境的需求。

另一方面是不規(guī)范的租房環(huán)境導(dǎo)致的一系列風(fēng)險，比如存在“高進(jìn)低出”“長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險，疫情期間催化下的多起跑路和暴雷事件，有的業(yè)主已經(jīng)遭遇平臺逾期支付租金的情況，租客和業(yè)主利益都遭受損失。

另外，作為新的“千禧一代”，年輕群體對居住條件也提出了多樣化的要求，不同于父輩的克制型消費(fèi)，更注重環(huán)境、場景、個性化、多樣化，追求相對體面，服務(wù)配套設(shè)施完善的租住環(huán)境，所以解決企業(yè)員工職住不平衡的問題，就需要在產(chǎn)品的定位和服務(wù)上，做更多的思考。

2、行業(yè)規(guī)范不斷健全，幫助保障勞動者權(quán)益

在“租售并舉”政策背景下，從中央到地方陸續(xù)出臺一系列租賃行業(yè)監(jiān)管政策，監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也不斷完善，一定程度上幫助解決人才安居問題。隨著針對租賃市場行業(yè)規(guī)范和監(jiān)管政策的不斷完善，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的出現(xiàn)，使租賃市場真正發(fā)揮其有效平衡住房需求的功能，解決城市發(fā)展中的供需矛盾問題，以及滿足員工對于安全、舒適、便利的需求。

四、細(xì)耕“安全、舒適、便民”三大運(yùn)營要素，大社區(qū)模式或成趨勢

綜上可以看出，城市基層勞動群體對于住宿的需求具備三個要素：安全、舒適和便民。目前公租房是解決城市勞動者群體住宿的主要方式，也是保障性住房的重要組成。但目前的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)配套往往滯后于實(shí)際需求，不重視園區(qū)員工生活的改善，園區(qū)內(nèi)的住房和生活配套設(shè)施陳舊或缺失不足，無法滿足日益增長的勞動力需求。所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要更新原有居住環(huán)境，可以容納更多的勞動者，填補(bǔ)更多租賃缺口。

為了讓這些城市勞動群體，產(chǎn)業(yè)工人住有所居，各類企業(yè)紛紛出場，為其提供符合需求的公寓產(chǎn)品。其中租賃社區(qū)的出現(xiàn)，幫助解決更廣大的基層勞動者住宿需求。租賃社區(qū)多數(shù)體量較大，圍繞新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)城融合區(qū)域進(jìn)行建設(shè)。園區(qū)多數(shù)是由政府或大企業(yè)主導(dǎo)，離城區(qū)稍遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。

2020年，長租行業(yè)受疫情影響，但仍有大量大型租賃社區(qū)相繼開業(yè)，這對行業(yè)而言是為數(shù)不多的好消息，約有15家大型租賃社區(qū)開業(yè)。譬如，1月，旭輝領(lǐng)寓首個租賃社區(qū)，柚米社區(qū)在北京開業(yè);5月、6月和9月，樂璟生活社區(qū)在天津、上海、青島相繼開業(yè)3個項目;10月，國內(nèi)長租品牌自如上線旗下首個租賃社區(qū)——廣州黃埔凱得青年公寓等，據(jù)悉2021年度也將有約50個大型租賃社區(qū)開業(yè)，其中樂璟生活社區(qū)將開業(yè)約30個租賃社區(qū)。

相較于市面上的租賃產(chǎn)品，集中式租賃社區(qū)給人最直觀的感受就是體量更大，優(yōu)勢在于集中式的物理空間，在公區(qū)利用和服務(wù)上可以更加多元，為租客提供更多的商業(yè)及生活配套服務(wù)，加上租賃土地政策等的支持，進(jìn)一步幫助緩解住房供需矛盾，解決員工職住平衡的問題。

另外，除了體積大，與傳統(tǒng)集中式公寓不同的是，租賃社區(qū)多了“社區(qū)”的概念，考慮到產(chǎn)業(yè)園多聚集在城市郊區(qū)位置，缺少基本的商業(yè)、娛樂和休閑等配套，尤其出行也有不便。租賃社區(qū)一般會匹配一定比例的社區(qū)商業(yè)、比如餐飲、超市、菜市水果、健身房等生活配套需求設(shè)施的引入，幫助解決了產(chǎn)業(yè)人員的基本生活和休閑的需求。

以樂璟生活社區(qū)為例，樂璟生活社區(qū)依托“政企銀”模式，在業(yè)內(nèi)首創(chuàng)“大社區(qū)”概念，主要為產(chǎn)業(yè)園提供員工住宿配套和生活服務(wù)等，圍繞產(chǎn)業(yè)資源豐富的大中型城市布局，目前規(guī)模1.7萬間。樂璟通過對原社區(qū)的修復(fù)改造，增添了大量生活配套設(shè)施和服務(wù)，比如美食廣場，奶茶店、超市、24H便利店、健身房、籃球場等，全方位滿足園區(qū)內(nèi)勞動者們的多樣化生活需求，全面打造“生態(tài)型大社區(qū)”，而社區(qū)服務(wù)更能輻射到周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)及居民區(qū)，帶動社區(qū)及周邊的經(jīng)濟(jì)活力，幫助城市新市民實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的目標(biāo)。

除了在生活配套和服務(wù)上，有更多維度的豐富和升級，另一方面，需要將安全治安環(huán)境問題進(jìn)行全面改善。同樣以樂璟為例，樂璟生活社區(qū)采用市面上領(lǐng)先的 “樂享住” 住宿管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)中的“云盾宿管”功能將整個社區(qū)的人防、安防、技防全部通過系統(tǒng)的方式集中管理起來，將社區(qū)安全管理提升一個層級，為安全、舒適的社區(qū)建立堅實(shí)的“后盾”。

值得關(guān)注的是，以樂璟生活社區(qū)為代表的租賃大社區(qū)，或成為未來租賃社區(qū)商業(yè)的典型模式。這類全場景的生態(tài)社區(qū)，除了提供住宿服務(wù)，配套的社區(qū)服務(wù)，如社區(qū)食堂、超市、健身房等，滿足了基層勞動者的剛性需求，產(chǎn)生了可觀的收入，同時依托社區(qū)上萬的租戶，在線上平臺的加持下，實(shí)現(xiàn)了線上線下的聯(lián)動，可無限擴(kuò)充和延展社區(qū)服務(wù)，挖掘商業(yè)潛力。

住房問題關(guān)系民生福祉、關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)。“租賃社區(qū)”是國家建立多主體供給，多渠道增加租賃住房土地供應(yīng)，租購并舉住房制度下大背景下的時代產(chǎn)物，要讓城市勞動者住的舒適，生活便利，有治安，有社交，有娛樂，讓其擁有理想之居，是一個必要并且有意義的事。隨著大量租賃用地的推出，租賃社區(qū)或?qū)⒊蔀槲磥黹L租公寓的一大趨勢。