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來源:樓市參考
自從去年,山東菏澤成為“取消樓市限售第一城”以來,一大波城市開始聞風而動。
截至目前,菏澤、衡陽、廣州、杭州、太原、蘭州、合肥這7城的“限”字均已出現不同程度松動。
2月21日早晨,樓市再傳來重要信息,有媒體致電阜陽國土局工作人員,工作人員承認,阜陽已經正式取消限價,這也成了2019年以來取消限價的第一城,成功加入了“限”字松動的大隊伍。
可以看出,在2018年11月以前,安徽阜陽住宅文件標注了一句熟悉的條款:“競買人在競得土地后,所開發的商品住宅房屋銷售均價不得高于同一區域、同一類別、同一品質的月銷售均價,也就是所謂的“限價”。”
但到2019年2月份的文件時,2019年已經去掉了該條款。
如果說阜陽取消限價是在做低調處理(畢竟阜陽國土局官方上還能查到相關公告文件),那么有的城市取消限價,完全是悄無聲息,比如南京。
近日有購房者爆料,現在南京的部分板塊早已突破限價,爆料者稱南京部分樓盤取消限價在當地早已是眾所周知的事,消息一出,市場一片瞠目結舌,難道南京這個昔日的“地王”之城,要在2019年卷土重來了嗎。
其實,無論是取消限售還是取消限價,在大眾的認知中,都是一種“試探性”的松綁,這么多城市紛紛開始加入取消限價、限售行列,絕不會是一種偶然。
所以問題的關鍵就在于,為什么這么多城市要跟風取消“限”字呢?
首先,從宏觀層面來看,無論是取消限價還是取消限售,均符合國家提出的“因城施策”和“穩地價、穩房價、穩預期”的基本政策。
再細化到具體城市,取消限價或者限售,或許正是各個城市綜合考慮下的結果,房價調控并非是單一的調控,房子價格之前漲得過多了就得抑制房價,房價下跌厲害了就得穩住房價。
在此之前,之所以有如此多的城市要實行限價、限購、限售等各種“限”,本質上還是因為大眾購房需求大。
但隨著高層的各種調控政策趨嚴,尤其是在最高層定調“房住不炒”和“堅決抑制房價上漲”以來,土地市場出現了明顯的降溫趨勢,不少城市的土地流拍現象開始猛增。
除此之外,還有一個尤為重要的因素。那就是財政收入,我們知道,我國絕大多數城市的的財政來源,有很大一部分靠的是賣地收入。長時間土地賣不出去或者賣不到好價錢,政府就沒有更多資金去改善當地的基礎設施。
對開發商來說也是一樣,如果政府土地“冰封”太久了,開發商就不敢主動去拿地,同時,作為地產開發商,若是沒有足夠土地儲備,開發商內心也將慌得一比,所以當樓市“冷凍”了一段時間后,在政策上些許“松綁”,可以說是地方政府和開發商的共同需求。
此次悄悄取消限價的兩個“地王”之城市,或多或少的滿足了上面提到的幾點:
先說阜陽,根據去年阜陽的統計公報數據,阜陽財政收入324.8億元,其中,市區土地收入201.2億,占財政總收入62%左右!財政收入很大一部分依靠土地收入。
而去年進入下半年以來,阜陽土地市場一直處于低迷狀態,多幅土地流拍,政府采取多種措施刺激市場回暖,效果卻并不明顯。
據公開資料顯示,從去年6月份開始,阜陽的土地成交就已經出現了滑鐵盧:
6月20日,在阜陽市民中心舉行土地出讓的【2017】-32地塊和【2017】-55地塊流拍,另一地塊由拍賣轉為掛牌。6月28日,阜陽迎來6月最后一場土拍,公開拍賣【2017】-1,【2017】-21,【2017】-22及等4塊土地中,三宗地塊因競拍人不足全部流拍。
一方面絕大多數財政收入依賴賣地收入,另一方面土地拍賣又不斷流拍,所以,今年“取消限價”對阜陽來說,完全是理所當然,只有政府有錢了,才能支撐更多的城市建設。
另一個在取消限價上悄悄松綁的是南京,有媒體人統計過,截至目前南京已有6個板塊已經突破限價。
來源:大胡子說房
相比之下,南京取消限價有幾個有趣的地方:1、是對部分樓盤取消限價;2、官方并未進行公告。
這或許與現在的大環境有關,之前的衡陽明文“取消限價”時,后來介于輿論壓力,官方又將文件撤回,連三四線城市的衡陽都如此,更別說身為強二線城市的南京了。
可以肯定的是,未來在全國的各城市中,這種“做而不說”的調控方式將會成為“微放松”的基本形式,未來或將有更多城市效仿。
那么南京又是為何要悄悄取消限價呢?同樣也是被“土地財政”綁架的后果嗎?
說句實在話,還真不是。雖說去年南京也有部分城區出現了地價大降的情況,同樣地,土拍市場也是給人降溫的感覺,但相比其他強二線城市,南京并沒有什么尤為突出的地方。
而且有一個有意思的現象,在所有的強二線城市中,南京的房地產依賴度(房地產投資占GDP總額)低得很,比南京還要低的就只剩下一個天津了,所以如果要說南京也被“土地財政”給綁架,顯然是說不過去的。
這次南京之所以要悄悄對部分樓盤取消限價,極有可能跟之前的南京消費者維權有關,去年7月份,南京爆發了堪稱最大規模業主維權。
此次對部分樓盤“取消限價”,大有防范維權潮的意味。在過往,全面限價的情況下,有些開放商玩“雙合同”(購房一個合同,裝修一個合同,開放商從里面賺取差價)或者為了節省筑房成本對房屋建造偷工減料,這樣做吃虧的自然是購房者。
當時出來后,影響極為惡劣,但事情出現后,總得去解決問題,在這個時候,南京對部分樓盤實行突破限價,大有給維權潮打補丁的意思。
總的來說,阜陽和南京悄悄限價,或許正是2019年房地產政策的一個信號,2019年,全國各城市或出現新一輪樓市“微調潮”,你準備好了嗎?
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