據(jù)史料記載，中國最早的房地產(chǎn)出現(xiàn)在唐代。一位叫竇乂（yi）的商人靠賣鞋、賣樹攢下了80萬錢。他以三萬文錢買下鬧市區(qū)的糞坑，并用計謀引人免費幫他填平，蓋了20多間店鋪，再租出去，形成自己的房地產(chǎn)品牌“竇家店”，火得一鋪難求，連波斯人都來租他的鋪子做生意。后來他成為長安首富，人稱“竇半城”。

建國后真正意義上的房地產(chǎn)行業(yè)萌芽出現(xiàn)在1978年改革開放以后。

1980年中房集團(tuán)的成立，意味著中國有了第一家房屋開發(fā)公司。當(dāng)時中房集團(tuán)總經(jīng)理孟曉蘇，原本是中南海的一名官員。這位先官后商的總經(jīng)理，師從厲以寧、蕭灼基，并先后獲得經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士博士學(xué)位。他喜歡凌晨2點之后開始寫寫作，幾十年如一日。所有文件都自己動手，從不用秘書。靠著白天賣房晚上寫稿，他撰寫和主編了10本房地產(chǎn)業(yè)書籍，發(fā)表了180多篇論文。

1987年，在一個不起眼的南方小鎮(zhèn)啟動了一個不起眼的土地拍賣會，后考證這是新中國進(jìn)行的第一次土地拍賣，中國土地正式開始招拍掛。那個地方叫深圳。這塊地一年以后建成了“東曉花園”，并在內(nèi)地第一次以按揭貸款的方式出售，不到1個小時就全賣光了。

當(dāng)時的房價已經(jīng)是408元/平，看起來很便宜？？當(dāng)時蔬菜是1分錢一斤。

2

聽說現(xiàn)在房企說市場不行了？

前幾天不是說上市房企中弘王永紅跑路了，碧桂園集體喝雞血打氣，旭輝資不抵債，富力也開始玩高周轉(zhuǎn)，萬科和恒大都要轉(zhuǎn)型。有名的沒名的企業(yè)都要逃離房地產(chǎn)了，這不是信號嗎？

是信號，但是房地產(chǎn)這個概念太大了，你說企業(yè)端不行了可以理解，但是消費端不行了，那就有些牽強。很多人都喜歡把房企的行為和整個市場的行情聯(lián)系在一起。

事實并非如此。

第一，房企的行情下行是單向性問題，和市場的另一方消費者沒有太大關(guān)系。

2018年是房企工程質(zhì)量問題集中暴雷最多的一年。

并不是因為2018年命硬，也不是因為毛衣戰(zhàn)特朗普使壞，而是中國的經(jīng)濟(jì)趨勢下的自我救贖。中國應(yīng)該在2014年的時候就遇到了「劉易斯拐點」，也唯獨用去庫存拉高房價的方式，強行扭轉(zhuǎn)了拐點，經(jīng)濟(jì)實際增速沒能掉下去。

但是用房地產(chǎn)這東西去振奮經(jīng)濟(jì)是雙向的，房價一漲，房企為了拍地繼續(xù)背高杠桿，居民為了買房繼續(xù)加持房貸，宏觀杠桿率猛增，加速了「明斯基時刻」的到來。

2017年為了防止「明斯基時刻」，又在主要城市去庫存之后的第一時刻選擇去杠桿，加大金融監(jiān)管。

「去杠桿，加監(jiān)管」其實就是金融革命的一種形式。古往今來，凡是革命就必然會有血的犧牲，而革命過程就是優(yōu)勝劣汰的殘酷表演。

去杠桿，加監(jiān)管，資金借貸管道縮緊。房企在限價限購壓力下，資金鏈告急，利潤微薄，他們想到的唯一一種破局方法可能就是加快工程周期和節(jié)省建造成本。

這就是近段時間房產(chǎn)維權(quán)響徹大地的原因，因為有些企業(yè)為了賺錢，已經(jīng)放棄了品質(zhì)。

但是這樣的形勢對于房地產(chǎn)市場是好事兒。如果能在這種局勢下活下來的，肯定是資金儲備充沛的品牌房企，有安全保障。

如果能在這種局勢下活下來而且不出質(zhì)量問題的，一定是良心且有保障的房企。孰是孰非，大家能分辨的清楚。

然而，「去杠桿，加監(jiān)管」對居民杠桿率是無效的。你總不能強制讓居民提前還貸款吧？降低杠桿率只有一個辦法，就是提高居民收入，這個目前來講幾乎不太可能實現(xiàn)。

第二，房企在市場發(fā)展中的作用會慢慢淡化。

房企影響的是新房市場，而真正的房地產(chǎn)市場更應(yīng)該是存量市場。這個在北上廣深一線城市體現(xiàn)得非常明顯。

一線城市，例如北京、上海，早在幾年前城市化率已經(jīng)達(dá)到了國際化標(biāo)準(zhǔn)，核心區(qū)域已無地可賣，二手房市場占為主要市場，整個房地產(chǎn)已經(jīng)不需要房地產(chǎn)開發(fā)商的參與。那么開發(fā)商或生或死和北京房地產(chǎn)市場沒有半毛線關(guān)系，何況房價？

3

中國未來5年的房產(chǎn)趨勢

那么，未來的房地產(chǎn)又會是什么樣子的呢？

未來5年后一線城市的“一手”新商品房只占1/3,二手房和公租房（人才公寓、安居房、小集體小產(chǎn)權(quán)房）各占1/3；國內(nèi)95--98%的二手房中介公司將會消失，國內(nèi)能存活下來的二手房公司最多可能有8--9家。

5--6年后，中國房地產(chǎn)行業(yè)洗牌早已結(jié)束，國內(nèi)90%的中小型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會消失，國內(nèi)只有350--400家地產(chǎn)復(fù)合型地產(chǎn)企業(yè)存在（其中一半的是央企和地方國企地產(chǎn)集團(tuán)）。

10年后房地產(chǎn)大概就剩下50家民企開發(fā)商和50家國企開發(fā)商，前5位都是2萬億以上、前10位都是萬億以上，前20位都是5千億以上，房企做業(yè)績、做規(guī)模、做流水，而后20位要么做代建、做配套服務(wù)，給前80的地產(chǎn)大佬做細(xì)分施工！會形成建設(shè)開發(fā)、代建供應(yīng)、后期服務(wù)的細(xì)分閉環(huán)，企業(yè)之間會形成互補共贏格局。

10年后一二線城市中出讓開發(fā)土地的地塊會越來越小，但容積率會越來越高；在“螺螄殼里做道場“的時代很快就會到來！

國內(nèi)一二線城市中的“筷子樓”“牙簽樓”會越來越多，就像今天的香港和迪拜一樣。未來獨具匠心、用心創(chuàng)作的地產(chǎn)建造企業(yè)才能出作品，個個出精品、個個出標(biāo)桿。

未來中國房地產(chǎn)的發(fā)展也會朝著精細(xì)化、個性化、品質(zhì)化發(fā)展，國內(nèi)50個一二線城市的老城區(qū)升級改造是開發(fā)商最大的蛋糕之一，在老城核心地段和自然景色優(yōu)美的公園周邊都會出現(xiàn)價格高于周邊樓盤一倍以上的超高層集聚“塔頂人士”的高端全裝修樓盤。售價也許會比相隔一條馬路的房子價格高2-3倍，賣的還非常好。未來高端居住社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計方面會考慮極少一部分金字塔頂部客戶（成功人士）的需求；不僅僅會建空中云會所和無邊際泳池，還會考慮空中露臺花園、空中停車場、樓頂停機(jī)坪等等。

10年后郊區(qū)生態(tài)莊園別墅是首選：隨著城市智慧交通便捷性及低空開發(fā)的開通，有錢、有閑、有品位的成功人士階層從鬧市區(qū)搬家到郊區(qū)生態(tài)自然景觀環(huán)境較好的郊區(qū)安家生活，他們往往會選擇帶有私家大院落的“莊園別墅”，在自家的院子里不僅可以種花養(yǎng)草，還可以開辟菜園種菜的生態(tài)大別墅；在郊區(qū)置業(yè)安家不再是遙遠(yuǎn)的的夢。

10年后不是上市公司的地產(chǎn)開發(fā)公司和二手房公司將無法生存！地產(chǎn)企業(yè)的金融投資屬性越來越強，只是他們投資的標(biāo)的是土地和租金；通過資本市場來套利而已，地產(chǎn)所有的項環(huán)節(jié)都會外包給專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專業(yè)公司的！

未來主宰這個世界的是95后、00后、05后，他們會選擇宜商、宜玩、宜樂、宜學(xué)、宜居的復(fù)合型地產(chǎn)作為自己的窩、他們喜歡“宅”在家里創(chuàng)業(yè)。

有個性的、與眾不同的定制版“復(fù)合墅”物業(yè)是他們最有個性的首選。

科技創(chuàng)新、萬象更新，整個房地產(chǎn)業(yè)態(tài)隨著時代的變遷、科技的發(fā)展也會發(fā)生重大變化；智慧城市、智能交通、智能家居、人工智能、無人駕駛、空中巴士、區(qū)塊鏈會顛覆著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，也許10年后住在郊區(qū)的特色小鎮(zhèn)（定制版莊園別墅）才是成功人士的最終選擇。

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