來源：中介勝經（han-house），轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點

近日，無意看到這樣一條新聞：深圳以男子今年4月的時候，通過法拍房欲購買一套學區房，原本以為只需要花369萬就能“撿到便宜”，在計算稅費后，房價卻搖身一變成了611萬……

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拍房拍到“燙手山芋”，只能違約

阿奇（化名）一直有購房的打算，最好是能買一套學區房給小孩上學，事情就這么巧。在今年3月的時候，他在淘寶的司法拍賣房看到一條價格絕對劃算的學區房，動心了。

2018年3月16日，阿奇經過19輪出價，最終以3693016萬的價格拍得羅湖區的翠華花園一處房產。

當時該小區二手房成交均價為7.3萬/㎡，以此計算阿奇的房子也不會超過566萬元。阿奇以369萬的價格拍得，相當于剩下了30%的錢。

本來這是一件非常高興的事情，然而萬萬沒想到12小時候變成了一場“噩夢”。

低價拍得的房子為何變成了“燙手山芋”？

因為這套競拍價不足370萬的房子，稅費竟然高達242萬。若按照阿奇369萬元的拍賣價加上242萬元稅費計算，他總支出至少611萬元，則遠高出市場價45萬元。而據一些評估機構給出價格顯示，該套房子的快速變現評估價為403萬，市場評估價也僅533萬。

阿奇提供的稅費清單顯示，其中的土地增值稅就高達218萬。

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法拍“人坑者”還不止一人

3月18日，阿奇委托愛人到法院申訴，希望通過說明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。

然而，在法院他們遇到兩個和自己情況一樣的買家，也是拍了同一個小區的房子。

阿奇表示，他們將聯合起來向法院提申請減少稅費，希望法院能重視。

而仔細梳理發現阿奇這套房產已經是第二次上線拍賣了。2月9日那次拍賣就有人違約了，交了25萬定金可能也沒要回來。

淘寶網上公開信息顯示：2018年2月9日10:41:22，該套房產以3602016元成交，但最后也以棄拍告終。

對于阿奇而言，如果棄拍，下次的成交價格低于上一次，法院有可能要求前一個棄拍人補交差額。

怎么也沒想到 “棄拍”除了定金沒了，還有這風險。

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法拍房，“小白”勿碰

你以為法拍房只有稅費這一個坑嗎？法拍房表面上看著便宜，實際上隱含的東西是非常多的。

除了要懂得計算稅費，還需要去做房子的前期調查，比如有沒有人住，好不好收房，有沒有租約，欠了多少水電費，管理費；還有的房子是沒有房產證的。

前期的調查和計稅費都不是最難的，收房最難。因為法拍房大部份都是有人占用，這些使用者大多與原業主有關系，所以不會拱手相讓。

購買拍賣房可能存在的法律風險：

• 拍賣的房產上存在有長期的租賃合同，依據民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權后，不能對抗租客的租賃權。

• 房產的所有權歸屬有爭議，主要是物權法司法解釋一第七條規定的幾種情況。

人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為《物權法》第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。——物權法司法解釋一第七條規定

這種情況有可能延長競買人的過戶時間，也有可能直接導致競買人竹籃打水一場空，存在代持協議的情況下，實際產權人可以提起執行異議之訴，雖然這樣的訴訟基本上法院會認定實際產權人的證據有瑕疵而駁回訴請，不會影響到最終的處理結果，但是會延長競買人的過戶時間，一次性付款的資金壓力耗不起。

這種情況要注意：夫妻雙方通過法院程序調解離婚，法院在調解書中確認房產歸不是登記權利人的一方所有的情況，在法律上依據《物權法司法解釋一》第七條的規定，房產實際上已經變更了權利人，房產證已經不能準確地對外體現房產的真實權利人，競買人購買這樣的房產，生效的離婚調解書上確定的所有權人主張權利，競買人注定是竹籃打水一場空。

• 拍賣房里面實際居住的如果是已經和原業主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業主已經辦理正常交房手續的買家，也會出現，競買人只能取得所有權不能取得占有使用權的情況。

• 房屋存在違法建筑，拍賣面積和實際登記面積不一致或其他質量瑕疵的責任只能由購買者承擔。

由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時強調現房現狀拍賣，而對于現狀，僅能依據競買人現場短暫地觀察，可能出現未發現的房屋面積或質量存在隱蔽的瑕疵。通過拍賣得來的房屋后，發現房屋存在加建偷面積或質量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經履行了瑕疵告知義務，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律后果。

• 原業主給其他特定關系人設定的有居住權限。比如，有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產里面居住生活，這些人是原業主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產的占有使用權，存在困難。

• 不能正常解除抵押的情況。解除抵押登記手續受產權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權，就存在麻煩。另外一種就是業主和其他人存在聯合抵押行為，也存在抵押權無法注銷的問題。

你看了這些問題一定冷汗直冒了吧？

所以溫馨提醒

如果你只是因為便宜

千萬不要輕易碰“法拍房”

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