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在經(jīng)歷了之前新一輪房?jī)r(jià)大漲，三四線城市的高房?jī)r(jià)和房租給年輕人帶來(lái)的壓力已遠(yuǎn)超一二線城市。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，三四線年輕人房租房貸所占收入30%以上的比例比一線城市高6%，而房貸占收入一半以上的竟達(dá)到15.1%，在30歲之前無(wú)存款比例已達(dá)35.7%。

本來(lái)由于一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，年輕人紛紛逃離北上廣深，現(xiàn)在連三四線城市每個(gè)月房貸都還得很吃力。本來(lái)一線城市房子租不起，現(xiàn)在三四線城市的房租占收入比還要遠(yuǎn)超一線城市。這讓眾多年輕人不知該往何處謀生。

本輪三四線房?jī)r(jià)飆升主要有三個(gè)原因：第一，一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控把投機(jī)炒房客趕向三四線城市炒房，同時(shí)，大型房企都轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市開(kāi)發(fā)建房。再加上三四線城市之前房?jī)r(jià)本身不高，存在估值洼地。于是各路資本紛紛進(jìn)入炒高房產(chǎn)。

第二，棚改貨幣化安置。鑒于地方政府要給房地產(chǎn)“去庫(kù)存，化風(fēng)險(xiǎn)”。于是發(fā)改委就要求國(guó)開(kāi)行通過(guò)PSL形式發(fā)放貸款，地方政府拿了貸款后發(fā)放給棚改拆遷戶，由拆遷戶到周邊去買商品房，但三四線城市房地產(chǎn)盤(pán)子本身就小，一下子來(lái)了巨大的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)不被抄高才是怪事。

第三，雖然房企開(kāi)發(fā)貸受到限制，但是居民住房貸款都在大量發(fā)放。今年 1-7 月份，銀行新增貸款超過(guò)了 10 萬(wàn)億規(guī)模，其中有近四成新增貸款流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要還是居民住房貸款。大量個(gè)人房貸資金流向三四線城市，房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，現(xiàn)在三四線城市房產(chǎn)均價(jià)已超過(guò) 1.2 萬(wàn) / 平方米。

不過(guò)，最近權(quán)威部門公布二組數(shù)據(jù)，預(yù)示三四線城市房?jī)r(jià)有反轉(zhuǎn)的跡象：一方面，從8月前25天的數(shù)據(jù)來(lái)看，41城日均地產(chǎn)銷量增速-2%，較7月的5.9%回落轉(zhuǎn)負(fù)，其中三四線城市成為了主要拖累。目前三四線城市成交量正在快速萎縮。

另一方面，今年以來(lái)，在土地拍賣上，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍數(shù)量超過(guò)了800宗，其中三四線城市土地流拍數(shù)達(dá)到629宗，全國(guó)土地流拍數(shù)創(chuàng)下了2014年以來(lái)的歷史峰值。這預(yù)示著房企已經(jīng)不看好三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，不敢在三四線城市高價(jià)拿地。

當(dāng)然，也有房地產(chǎn)專家認(rèn)為，三四線城市房?jī)r(jià)最多不會(huì)上漲，但絕無(wú)下跌可能，因?yàn)檎幌Ｍ吹椒績(jī)r(jià)再大起大落。不過(guò)，我們認(rèn)為，一二線城市房?jī)r(jià)要避免大幅波動(dòng)，但三四線城市的房?jī)r(jià)下跌無(wú)礙大局。像鄂爾多斯樓市崩過(guò)、海南樓市泡沫被擠過(guò)，甚至近期環(huán)京各城市房?jī)r(jià)被腰斬過(guò)。但這些局部性房?jī)r(jià)下跌，不會(huì)對(duì)大局產(chǎn)生影響。

現(xiàn)在問(wèn)題是，三四線城市房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲嗎？我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)：首先，三四線城市去庫(kù)存已經(jīng)接近了尾聲，各城市的庫(kù)存已經(jīng)降到安全的水平，地方政府的工作重心轉(zhuǎn)向“因城施策”，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

后續(xù)棚改將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，但貨幣化安置比例將會(huì)降低，改為實(shí)物安置。屆時(shí)，三四線城市棚改居民購(gòu)房需求減少，成交量快速萎縮，炒房者選擇撤離，三四線城市房?jī)r(jià)就會(huì)大跌。

再者，三四線城市房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一輪大漲后，當(dāng)?shù)刭?gòu)房剛需已經(jīng)釋放，現(xiàn)在三四線城市房地產(chǎn)已趨于飽和狀態(tài)，每個(gè)家庭都有三四套以上房產(chǎn)，再加上三四線城市多數(shù)是人口凈流出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，很難長(zhǎng)期支持高房?jī)r(jià)。

最后，之前住建部約談了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市相關(guān)負(fù)責(zé)人，并且建立了房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)責(zé)制，預(yù)計(jì)第三、四季度還是房地產(chǎn)調(diào)控的密集期。鑒于三四線城市目前出現(xiàn)成交量萎縮、土地流拍，三四線城市房?jī)r(jià)將要進(jìn)入調(diào)整期將十分明顯。

三四線城市房?jī)r(jià)在經(jīng)過(guò)了新一輪上漲后，過(guò)去是逃離“北上廣深”，現(xiàn)在連三四線城市都要住不起了。但是，隨著棚改貨幣化安置的退出、當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求飽和，以及房地產(chǎn)調(diào)控的到來(lái)，三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大調(diào)整已經(jīng)不遠(yuǎn)了，最終三四線城市的房?jī)r(jià)將由當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鰷p來(lái)定價(jià)，并不是由炒房者肆意加杠桿來(lái)決定。