巨型房企的威力，在最近幾年表現(xiàn)的越來越強(qiáng)，以前營收超過千億就已經(jīng)成為了“巨無霸”，十年前碧桂園幾百億的總量，10%的業(yè)績增速，就已經(jīng)被認(rèn)為高增長了，放到如今卻顯得那么微不足道，公開數(shù)據(jù)顯示，2017年TOP10房企集中度達(dá)24.1%，而這一數(shù)字在2014、2015、2016年分別為16.92%、17.05%、18.35%。

什么是房企集中度？簡單來說，這個(gè)數(shù)據(jù)越高，說明樓市整體向龍頭房企傾斜的越多，也意味著碧桂園、恒大、萬科、保利、融創(chuàng)等幾大房企，將許多中小房企的生存空間都擠壓了，更意味著他們擴(kuò)張的觸角蔓延的越來越深。

數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)先放到一邊，以華北某五線小縣城為例，近幾年因?yàn)榕锔呢泿呕仓谜撸由衔耸?huì)城市外溢的投機(jī)資金，當(dāng)?shù)厝苏{(diào)侃“房價(jià)高過三線，消費(fèi)高過二線，堵車超過一線”。兩年前因?yàn)樾鲁菂^(qū)建設(shè)，周邊城郊區(qū)域突然成為了香餑餑，此時(shí)就造成了一種很奇特的現(xiàn)象：曾經(jīng)城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村，成了大房企拿地的主要目標(biāo)。

在城南僅通一條環(huán)線的村莊，2017年中因?yàn)橐–BD商務(wù)中心，碧桂園在附近以創(chuàng)全縣地王記錄的價(jià)格拿了一塊地，從此引來其他房企趨之若鶩。隨后在2017年末時(shí)，恒大在距市區(qū)15公里以外的鄉(xiāng)里，布局了所謂的“城市綜合體”，依靠建設(shè)輕軌、快軌、高鐵等預(yù)期的包裝，幾個(gè)月時(shí)間建成了富麗堂皇的售樓部，引發(fā)眾多村民駐足感嘆。

從這個(gè)例子中，我們可以窺見房企擴(kuò)張的路徑，先是碧桂園去了環(huán)線邊緣的城郊村，后是恒大加速布局更偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村，他們拿地的風(fēng)格并不以中心城區(qū)為主，反而會(huì)選擇在一些區(qū)位、地段、配套并不成熟的區(qū)域做項(xiàng)目，用城市規(guī)劃方向、超級大盤的概念、無處不在的策劃宣傳等手法，吸引購房者的注意。

正因如此，我們更應(yīng)該看到一個(gè)趨勢，在行業(yè)集中度持續(xù)提高的時(shí)代，房企擴(kuò)張已經(jīng)延伸到了極限，以前碧桂園、恒大只是在三線地市布局，近三年以來開始向四線城市傾斜，如今連五線小縣城周邊的鄉(xiāng)村，都已經(jīng)布滿了它們的身影，未來這些項(xiàng)目還能有多大空間可供透支？巨量庫存還有多少購房群體可以消化？

據(jù)此前澎湃新聞報(bào)道，碧桂園今年叫停了“全覆蓋”戰(zhàn)略，后者回應(yīng)稱是退出了部分非操盤的項(xiàng)目，而恒大今年表示要全面降低杠桿率，轉(zhuǎn)型高科技的決心非常明顯，顯然這兩個(gè)房企巨頭已經(jīng)意識(shí)到了“擴(kuò)張空間”的問題，更讓人擔(dān)憂的是，9月萬科例會(huì)喊出“活下去”的口號(hào)，地產(chǎn)圈無不憂心，這種形勢下還在鄉(xiāng)村里騰挪的恒大、碧桂園，顯然會(huì)更加進(jìn)退維谷了。