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巨型房企的威力,在最近幾年表現(xiàn)的越來越強(qiáng),以前營收超過千億就已經(jīng)成為了“巨無霸”,十年前碧桂園幾百億的總量,10%的業(yè)績增速,就已經(jīng)被認(rèn)為高增長了,放到如今卻顯得那么微不足道,公開數(shù)據(jù)顯示,2017年TOP10房企集中度達(dá)24.1%,而這一數(shù)字在2014、2015、2016年分別為16.92%、17.05%、18.35%。
什么是房企集中度?簡單來說,這個(gè)數(shù)據(jù)越高,說明樓市整體向龍頭房企傾斜的越多,也意味著碧桂園、恒大、萬科、保利、融創(chuàng)等幾大房企,將許多中小房企的生存空間都擠壓了,更意味著他們擴(kuò)張的觸角蔓延的越來越深。
數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)先放到一邊,以華北某五線小縣城為例,近幾年因?yàn)榕锔呢泿呕仓谜撸由衔耸?huì)城市外溢的投機(jī)資金,當(dāng)?shù)厝苏{(diào)侃“房價(jià)高過三線,消費(fèi)高過二線,堵車超過一線”。兩年前因?yàn)樾鲁菂^(qū)建設(shè),周邊城郊區(qū)域突然成為了香餑餑,此時(shí)就造成了一種很奇特的現(xiàn)象:曾經(jīng)城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村,成了大房企拿地的主要目標(biāo)。
在城南僅通一條環(huán)線的村莊,2017年中因?yàn)橐–BD商務(wù)中心,碧桂園在附近以創(chuàng)全縣地王記錄的價(jià)格拿了一塊地,從此引來其他房企趨之若鶩。隨后在2017年末時(shí),恒大在距市區(qū)15公里以外的鄉(xiāng)里,布局了所謂的“城市綜合體”,依靠建設(shè)輕軌、快軌、高鐵等預(yù)期的包裝,幾個(gè)月時(shí)間建成了富麗堂皇的售樓部,引發(fā)眾多村民駐足感嘆。
從這個(gè)例子中,我們可以窺見房企擴(kuò)張的路徑,先是碧桂園去了環(huán)線邊緣的城郊村,后是恒大加速布局更偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村,他們拿地的風(fēng)格并不以中心城區(qū)為主,反而會(huì)選擇在一些區(qū)位、地段、配套并不成熟的區(qū)域做項(xiàng)目,用城市規(guī)劃方向、超級大盤的概念、無處不在的策劃宣傳等手法,吸引購房者的注意。
正因如此,我們更應(yīng)該看到一個(gè)趨勢,在行業(yè)集中度持續(xù)提高的時(shí)代,房企擴(kuò)張已經(jīng)延伸到了極限,以前碧桂園、恒大只是在三線地市布局,近三年以來開始向四線城市傾斜,如今連五線小縣城周邊的鄉(xiāng)村,都已經(jīng)布滿了它們的身影,未來這些項(xiàng)目還能有多大空間可供透支?巨量庫存還有多少購房群體可以消化?
據(jù)此前澎湃新聞報(bào)道,碧桂園今年叫停了“全覆蓋”戰(zhàn)略,后者回應(yīng)稱是退出了部分非操盤的項(xiàng)目,而恒大今年表示要全面降低杠桿率,轉(zhuǎn)型高科技的決心非常明顯,顯然這兩個(gè)房企巨頭已經(jīng)意識(shí)到了“擴(kuò)張空間”的問題,更讓人擔(dān)憂的是,9月萬科例會(huì)喊出“活下去”的口號(hào),地產(chǎn)圈無不憂心,這種形勢下還在鄉(xiāng)村里騰挪的恒大、碧桂園,顯然會(huì)更加進(jìn)退維谷了。
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