轉(zhuǎn)自《龍門陣財(cái)經(jīng)》2018年11月13日報(bào)道

（九龍坡區(qū) 圖片來源：網(wǎng)絡(luò)）

2018年下半年，九龍坡區(qū)最近的兩起變化，都跟土地有關(guān)。

雙11剛過，瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）“再”入渝（備注：重慶天地瑞安還有股權(quán)）的消息不脛而走。

這一次，瑞安選擇落子的區(qū)域是九龍坡區(qū)。

不僅瑞安房地產(chǎn)，翻開九龍坡區(qū)政府官網(wǎng)的招商引資專欄，不少行業(yè)大鱷隱匿其中，從年初的蘇寧慧谷（計(jì)劃投資200億），到年中的中信正業(yè)投資發(fā)展有限公司（下稱：中信正業(yè)）（計(jì)劃投資500億），再到年底的瑞安。

目前，我們暫不清楚瑞安在九龍坡區(qū)的計(jì)劃投資金額。

第二則消息是：陳家坪的舊城改造有條不紊，今年8月，陳家坪第三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)開始征收摸底登記。

如果要給2018年的九龍坡區(qū)一個關(guān)鍵詞，那么一定是“變”字，對這個變化，無論是官方還是民間，政府還是企業(yè)，推動的速度都非常快。

商圈擴(kuò)容

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早在9月27日，重慶九龍坡區(qū)政府官網(wǎng)就透露，和瑞安簽訂了合作協(xié)議。

簽約時間是9月3日。

在地產(chǎn)界，瑞安以落子核心區(qū)域著稱，九龍坡區(qū)是它繼渝中區(qū)之后的第二站。流出于外的版本是：瑞安-華潤-龍湖要在楊家坪商圈進(jìn)行舊城改造。

信息出自九龍坡區(qū)土儲中心信息公開欄，發(fā)布單位為“重慶市九龍坡區(qū)土儲中心”，發(fā)布時間為2018年10月22日，題目為《商圈北拓項(xiàng)目推進(jìn)情況》，這張截屏廣泛流傳。

其中有一句話為“目前正會同龍湖、瑞安、華潤三家開發(fā)企業(yè)開展項(xiàng)目內(nèi)地塊規(guī)劃研究及方案設(shè)計(jì)工作。”

坊間流傳的瑞安拿地九龍坡的區(qū)域是：鐵馬廠和謝家灣小學(xué)中間的大片土地，這片土地往下，和東原九城時光、珠江花園一路之隔。

如下圖，黃框內(nèi)的民主村和勞動村地塊（備注：下圖并非最終圖，僅為讀者閱讀方便）

瑞安、龍湖、華潤，均是對修商業(yè)綜合體有成功樣本的企業(yè)，若能最終呈現(xiàn)，楊家坪商圈將徹底擴(kuò)容，打通勞動村-民主村-鐵馬廠地塊，并接壤萬象城-西城天街-中迪廣場。

來自地產(chǎn)業(yè)界，未經(jīng)證實(shí)的消息稱，鐵馬廠的地塊，大概率由瑞安-龍湖-華潤操刀。

對于整個九龍坡區(qū)，商業(yè)版圖由此圓滿。

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我們沒有貼出這張截屏，雖然它的格式符合該區(qū)的信息公開格式——

在九龍坡區(qū)政府官網(wǎng)的信息公開欄里，10月22日當(dāng)天一共發(fā)布了44條信息，序號從709-752，但并無土儲中心發(fā)布的該條信息。

沒有找到的信息不等于假信息。

龍門陣財(cái)經(jīng)更傾向認(rèn)為：該信息尚未到對外宣布的時候，或者細(xì)節(jié)還有變數(shù)。但無論如何，瑞安簽約九龍坡區(qū)是板上釘釘。

這家企業(yè)，在區(qū)域選擇上極為考究，擅于埋伏于未來發(fā)展?jié)摿ο蚝弥亍Ｈ鸢踩刖琵埰聟^(qū)，至少能證明一個觀點(diǎn)：

瑞安看到了九龍坡區(qū)的發(fā)展，并愿意投入到九龍坡區(qū)的建設(shè)中來。

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舊城改造的案例不只是瑞安進(jìn)入楊家坪商圈一例，還有九龍坡區(qū)陳家坪區(qū)域。今年8月，九龍坡區(qū)啟動了對陳家坪三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)的征收摸底登記。

據(jù)悉，該片區(qū)舊城改建房屋征收項(xiàng)目已取得區(qū)政府立項(xiàng)批復(fù)。（來源： 九龍坡信箱[2018]2440    2018年9月21日 《關(guān)于XX陳家坪三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)舊城改造征收的建議》）

（圖片來源：360地圖）

該片區(qū)域周邊樓盤，包括印江州、南方花園、通用晶城等。

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無論瑞安進(jìn)入的楊家坪商圈擴(kuò)容，還是陳家坪舊城改造的啟動，其第一利好的，還是九龍坡區(qū)的居住價值。

居住價值背后托底的，則是整個九龍坡區(qū)的區(qū)域價值，這是三高九龍坡中的一高——推進(jìn)高質(zhì)量城市管理，彰顯都市魅力，城市規(guī)劃建設(shè)管理的方向，既包含營商環(huán)境，也包含人居環(huán)境。

買房看區(qū)域，本質(zhì)是把自己的房屋價值，和區(qū)域價值捆綁，同呼吸、共命運(yùn)，區(qū)域價值向上，房屋居住價值自然向上。

九龍坡之變

瑞安入九龍坡區(qū)，以及陳家坪片區(qū)舊城改造啟動，算是一個引子。

順藤摸瓜，你會發(fā)現(xiàn)，整個2018年，九龍坡區(qū)都在向上，速度明顯快過往年。

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按照投資方向梳理，2018年，九龍坡區(qū)聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向萬象城商務(wù)區(qū)、石橋鋪商務(wù)區(qū)、六大工業(yè)園區(qū)等集聚區(qū)加速聚集。

①、商圈+居住項(xiàng)目。

2018年2月，蘇寧慧谷和2018年年底的瑞安。

2019年4月29日，石橋鋪商圈內(nèi)的唯一全業(yè)態(tài)購物中心仁悅天地也將開業(yè)，這是瑞安+龍湖+華潤的楊家坪商圈變裝秀之前的預(yù)熱，可以滿足周邊半徑1公里內(nèi)65萬社區(qū)居民、10余萬商務(wù)辦公人群和5萬以上流動人群的多元化消費(fèi)需求。

②、基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程、產(chǎn)業(yè)新城等。

2018年6月，與中信正業(yè)的500億+級合作，包括開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營市政道路、橋梁、隧道、港口、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。 

（來源：九龍坡區(qū)官網(wǎng) 《我區(qū)與中信正業(yè)簽署500億投資合作協(xié)議》 2018年6月25日）

天眼查顯示，層層追溯，中信正業(yè)的大股東，是國務(wù)院。

③、“一帶一路”相關(guān)項(xiàng)目。

3月、8月，高新區(qū)、九龍坡區(qū)分別簽訂簽署招商合作協(xié)議，在九龍坡設(shè)立“一帶一路轉(zhuǎn)口貿(mào)易中心及對外綜服平臺”。

簽約的公司很多，還包括阿里體育等（如下圖），如果按照吸引流量的邏輯，大概可以取一個《被國X院選中！這個區(qū)2019年發(fā)展要逆天了！》的標(biāo)題。

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除了招商引資，也有九龍坡區(qū)一年來自身基礎(chǔ)建設(shè)的變化：

①重大交通動態(tài)，包括路、橋、軌道等。

橋梁上，重慶市城鄉(xiāng)建委透露，根據(jù)合同安排，紅巖村大橋計(jì)劃于2019年10月31日竣工。建成后，從楊家坪、陳家坪、石橋鋪等地通往江北又增加了一條快速通道。 

（建設(shè)中的紅巖村大橋）

（圖片來源：重慶廣電 第一眼）

公路上，石楊路拓寬改造工程，計(jì)劃工期是2019年年底改造完成，串聯(lián)起楊家坪到石坪橋；

軌道交通上，環(huán)地鐵10號線站已于10月7日試運(yùn)行，串聯(lián)五大城區(qū)，在陳家坪有站； 重慶軌道交通5A線工程也有望于今年內(nèi)動工修建，它在九龍坡區(qū)貫穿奧體中心站、石坪橋站、楊家坪站、灘子口站等。

②產(chǎn)業(yè)動態(tài)。

按照東京、紐約等發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，超大型城市以后的職能，會聚焦于金融+高科技的總部職能——重慶的高科技產(chǎn)業(yè)，重頭戲落到了九龍坡區(qū)，這是“三高”九龍坡中的另一高：打造國家高新區(qū)“升級版”。

③居住動態(tài)。

一是土地增值，二是改善性居住出現(xiàn)標(biāo)桿項(xiàng)目。這是“三高九龍坡”的第三高——創(chuàng)造高品質(zhì)人民生活，尊顯人本情懷，回應(yīng)人民對美好生活的向往。

土地增值上，龍門陣財(cái)經(jīng)也關(guān)注過，彼時，我們認(rèn)為，從兩場土地拍賣，可以重新估值九龍坡。

改善性的標(biāo)桿性項(xiàng)目，這2年來以印江州較為典型，它當(dāng)過兩次“網(wǎng)紅”，一次是拿地時的土拍價格，第二次是銷售時的對外售價。

喚醒九龍坡

九龍坡，總有耐人尋味的話題點(diǎn)，過一段時間就爆一個，但有一點(diǎn)不變，它在“蘇醒”，速度越來越快。尤其是2018年，無論是沉默的紅巖村大橋，還是居住環(huán)境的變化，發(fā)展速度更快。

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2018年的九龍坡“喚醒”，一頭一尾，一個是居住端，一個是商業(yè)端。

如果說，隱約浮出水面的瑞安+龍湖+華潤的商業(yè)綜合體藍(lán)圖，在歲末喚醒了九龍坡區(qū)的商業(yè)版圖，那么歲初的高端居住版圖喚醒，則更先行一步。

居住端包括以印江州為代表的系列高端樓盤，龍門陣財(cái)經(jīng)曾經(jīng)分析過印江州。我們認(rèn)為，它在九龍坡區(qū)的高端住宅發(fā)展中，能載入歷史，對于這個區(qū)域的高端居住，它是“喚起”功能的先行者。

陳家坪第三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)的拆遷，更像是對居住價值“喚醒”的一次注腳，以印江州開始，九龍坡核心區(qū)的高價值地塊將更多地出現(xiàn)。

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“喚醒”過程，有紅利期，也有價值凸顯期。

紅利期需要一點(diǎn)耐心和等待，以時間換空間，彼時，價格是去追趕價值，這一時間啟動于2017年底2018年年初，可以算“尹朝社地塊時代”（備注：即印江州），后期的石橋鋪弘陽地塊、中海彩云湖地塊都算，地塊之間PK的第二輪則是產(chǎn)品屬性。

價值凸顯期，拆遷后的陳家坪第三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)、入九龍坡區(qū)后的瑞安，會更加接近，可以算“商圈時代”。

這是區(qū)域的一種向上的“賦能”，從而帶來人流、金融、商業(yè)、交通、居住、配套等的全面繁榮。

彼時，價格是匹配價值。

從進(jìn)入時機(jī)上講，紅利期當(dāng)然更可愛。比如說印江州，它很典型，以其為代表的系列九龍坡區(qū)樓盤，吃到了“喚起”之后，區(qū)域反哺給它的紅利。

九龍坡價值紅利期的居住，其實(shí)包含了對居住價值的兩個層次描述：

第一層次，區(qū)域本身的賦能。和瑞安選擇九龍坡一樣，看中的是產(chǎn)業(yè)+交通+商業(yè)+居住；

第二層次，情感。它蘊(yùn)含著九龍坡區(qū)高凈值人群“有個載體，讓我留在九龍坡”的情感表達(dá)。

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喚醒的過程，也是機(jī)遇，機(jī)遇的四階段是“看不見、看不起、看不懂、來不及”。

九龍坡紅利期時代的樓盤倒沒有占前兩階段，區(qū)位優(yōu)勢大家還是都看得見，也看得起，左右都距離楊家坪商圈很近，不外乎就是誰更近一點(diǎn)。

價格未必人人看得懂。

2017年年底，不少人就看不懂印江州的價格——這也太標(biāo)桿了， 成了重慶少有的“區(qū)域一二手價格不倒掛”盤。

2018年上半年，大家看懂了。

未來，陳家坪三設(shè)計(jì)院家屬區(qū)的拆遷價格，能映襯目前九龍坡區(qū)紅利期樓盤的“看得懂”。至于它的“機(jī)遇之來不及”，更多不會體現(xiàn)在現(xiàn)在，而是瑞安入九龍坡區(qū)之后，價值凸顯期的來臨。 

再回到最初，從東原、融創(chuàng)、旭輝，到瑞安，還有一些開發(fā)商，為什么它們都會選擇九龍坡？為什么它們會在九龍坡區(qū)做出（或者將會）高端居住產(chǎn)品、商業(yè)產(chǎn)品？

因?yàn)榫琵埰聟^(qū)蓄勢完畢，即將騰飛。