2月18日傍晚，醞釀已久的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（以下簡稱“綱要”）終于揭開神秘面紗。國際一流灣區、世界級城市群的愿景令粵港澳大灣區的格局瞬間突顯。

按照保利投顧研究院的統計，綱要全文約2.5萬字，對區域內城市的提及次數分別為：香港102次、澳門90次、廣州41次、深圳39次、珠海20次、佛山9次、中山9次、東莞8次、惠州6次、肇慶5次。各大城市在大灣區發展藍圖中所占分量可見一斑。

雖然仍處于調控周期的房地產業并未在綱要中得到體現，但不少開發商依然反響積極。“單從規劃內容來說，跟之前已披露的消息并沒有太大差別，我們的興奮點在于未來二三十年內，大灣區人口可能增長一倍的預期，以及人口流入帶來產業結構、城市發展邏輯的變更。”大灣區內某龍頭房企的管理層對中國房地產報（微信ID： china-crb）記者表示。

產業是大灣區發展的核心，這讓很多轉型多元化的房企看到了層次更豐富的發展空間。克而瑞分析師房玲指出，從傳統的地產開發，到長租公寓、城市舊改、產業小鎮、特色小鎮、醫療健康、海洋經濟等，大灣區概念的提出帶動了各相關領域的發展，為房企們提供了絕好的多元化業務拓展機遇和空間。

籌謀世界級大灣區

粵港澳大灣區包括香港特別行政區、澳門特別行政區和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬平方公里，2017年末總人口約7000萬人。綱要指出，這是我國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。

國家對粵港澳大灣區的戰略定位包括充滿活力的世界級城市群、具有全球影響力的國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區及宜居宜業宜游的優質生活圈等。

中信建投的報告指出，從總量上看，粵港澳大灣區已經步入全球經濟的第一方陣，具有成為世界級灣區的規模條件，完全有能力可以與紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區這世界三大灣區同列。若按7%的GDP增速來看，粵港澳大灣區5年內即有望超越東京灣區成為全球經濟總量最大的灣區。

據了解，粵港澳大灣區的構想最早可以追溯到2005年，那一年發布的《珠江三角洲城鎮群協調發展規劃（2004-2020）》把發展“灣區”列入重大行動計劃。此后，“灣區”概念開始頻繁出現。2015年，國家發改委、外交部、商務部聯合發布《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的愿景與行動》，“大灣區”的概念首次出現在國家公開文件中。2017年，《深化粵港澳合作推進大灣區建設框架協議》在香港簽署。

“2018年年初就已有消息說要公布，之后官方不斷披露規劃動態和方向，這次只是比較全面系統地拿出來，可以說沒有新信息點，略有點失望。”一位長期研究粵港澳大灣區的專家表示，綱要內容豐富，從不同角度對規劃進行闡述，11個城市面面俱到，看得出來國家希望各個城市都能均衡發展。但也正是因為重點太多，所以很難凸顯大灣區的發展主線和內生邏輯。但不論內容如何，從效果上來看，綱要的落地，意味著大灣區在國家層面得到肯定，“相當于增加了很多可選項和發展的可能性，這個是最重要的”。該專家認為，對于這種規劃利好應持理性態度，畢竟從改革開放的經驗來看，中國經濟的發展是市場選擇的結果，最終大灣區的11個城市能發展成什么樣，能否達到綱要目標，還得尊重經濟規律和市場力量，“這是可能性而不是必然性”。

灣區里的地產發展邏輯

憑借得天獨厚的地理和產業優勢，廣東成為了全國人口第一大省，這為房地產行業的發展提供了肥沃的土壤。有數據顯示，2018年粵港澳大灣區9城的商品住宅成交總金額超過1萬億元，土地成交建面4600萬平方米，土地出讓金接近3000億元。

中國（深圳）綜合開發研究院院長樊綱估計，到2050年，粵港澳大灣區總人口可能會達到1.2億到1.4億，占全國的10%，與如今7000萬的人口相比有著巨大的增長空間，而人口的流入將會為大灣區的房地產帶來更大的需求。

據中信建投宏觀固收首席分析師黃文濤分析，隨著大型基建發展和與各城市資源的融合，粵港澳大灣區內城市的邊界會慢慢消融，企業將在大灣區范圍內展開產業分工，主要一線和后幾線城市將創造更多的就業機會，人口也將轉移至一線城市周邊的城市，短期而言，這會促進一線城市周邊房地產市場的發展。長期來看，灣區內所有城市的房地產價值都將得到提升。

“灣區每年增長幾百萬人口應該不是難題，人口導入隨之而來的是生產方式和生活方式的變化，后面必然鏈接著產業、服務、經濟的邏輯。這個是我們所看重的。”上述龍頭房企管理層如此表示。

在大灣區起家、土地儲備占比高的房企樂得坐享其成。據了解，截至2018年12月31日，碧桂園已進入了大灣區的10個城市，土地儲備共計5629萬平方米，未售貨量可達4293萬平方米，對應貨值5763億元，另公司在大灣區還有7887億元潛在貨量（包括內地9市7865億元及香港22億元）。僅2018年碧桂園就在廣東落地了109個項目，占地面積達8535畝，合約投資額578億元。

保利發展有關人士對中國房地產報記者表示，大灣區一直是公司發展的重中之重，無論是資產、資源還是業績，都占了三分之一的比重。“我們長期跟蹤研究這個區域，粵港澳大灣區規劃的落地，驗證了公司前期投資的前瞻性和科學預判，也促使我們對投資決策進行校正、再思考、再梳理。”

除了幾家龍頭房企外，不少區域性上市房企在大灣區內的土儲貨值也已超千億元。銀河證券在研報中指出，粵港澳大灣區規劃出臺的遠期影響包括人員流動性增強，大灣區綜合經濟實力提升并發展成為世界級城市群，從而提升灣區的土地價值。這對深耕及積極布局灣區的房企將帶來利好，特別是深耕大灣區城市群及區域內土地占比較高的龍頭房企及區域龍頭。受規劃落地消息的刺激，2月19日，珠江實業、粵泰股份、香江控股漲停，嶺南控股、華發股份一度逼近漲停，招商蛇口等地產股也均有不俗表現。