#房市溫度研究所#2018年房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，企業(yè)競爭激烈，樓市既冷清又熱鬧。一方面，政策嚴控升級，信貸持續(xù)加碼，樓市如沐寒冬；另一方面，“交房就維權”、“降價就砸售樓部”的房鬧浪潮此起彼伏。歲末又將如約而至，讓我們從政策、規(guī)劃、市場三大方面解讀2018年至今鄭州房產(chǎn)大事件，尋找與房產(chǎn)行業(yè)共同走過的印記。

政策方面：

自2017年起鄭州處“限購+限貸+限價+限售+限簽”政策下，2018年政策嚴控持續(xù)，信貸持續(xù)加碼；同時租售同權政策出臺，樓市長效機制加速落地。

關鍵詞一：棚改新規(guī)

3月21日公布了《鄭州市人民政府關于進一步完善大棚戶區(qū)改造工作的意見》。《意見》明確，今后鄭州市大棚戶區(qū)(含城中村、合村并城、老舊片區(qū))改造工作原則上實行“政府主導拆遷安置、市場化運作開發(fā)建設”的改造模式進行；開發(fā)建設時堅持“民生為本、安置優(yōu)先”為原則，以品質(zhì)提升為主線，注重與城市雙修和海綿城市相結合，實行“先安置、后開發(fā)，邊安置、邊開發(fā)”，按照“建得好、配套全、早回遷、能辦證”的理念，積極穩(wěn)妥推進。

解讀：棚改新規(guī)對住宅用地指標、改造模式、安置方式、老舊社區(qū)改造程序做出明確規(guī)定，未來將提升棚改住宅品質(zhì)，安置方式以貨幣化與實物安置相結合。老舊片區(qū)，以綜合整治提升為主，未來不再進行大規(guī)模的拆遷改造。

關鍵詞二：租售同權

2018年5月18日鄭州租售同權政策落地，培育多元化租賃住房供應主體，推進鄭州長效機制。

解讀：在“房住不炒”的背景下，新政實施對于培育多元化租賃住房供應主體，滿足不同住房需求具有重要意義。新出臺文件在整合利用安置房、自有土地等方面有了詳細的規(guī)定，同時，在操作流程和管理組織上、實施獎勵機制上以及設計規(guī)范要求、土地獲取形式等方面，都有了更加明確的意見。此次文件出臺，對部分高價學區(qū)房有一定抑制作用，但難以影響整體房價；從長期來看，將會對剛需客戶有一定程度的影響，而能否真正做到租售同權，仍待考驗。

關鍵詞三：港區(qū)土拍熔斷

2018年6月13日航空港區(qū)土地熔斷政策，市區(qū)土地熔斷政策后，航空港區(qū)開始實行土地熔斷政策，將改變以往供地模式，公開地將逐漸增加為大鄭州內(nèi)首個以非價高者得的競地方式確定競買人的區(qū)域。

解讀：2018年上半年，近郊龍湖鎮(zhèn)多宗高溢價土地成交，地王不斷刷新，為區(qū)域房價提供上漲空間；航空港區(qū)作為鄭州市重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)域價值日益凸顯，在公開地開始供應之際，實行土拍熔斷機制，可避免土地成交溢價過高帶動區(qū)域價值驟增所導致的房價過快上漲，土拍熔斷響應國家及鄭州市對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，為區(qū)域房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

關鍵詞四：城市嚴查

6月29日，省住建廳對全省部分省轄市熱門區(qū)域的房地產(chǎn)市場秩序開展定向檢查工作。

7月2日，河南出臺《關于進一步規(guī)范商品房銷售行為的通知》，加強商品房預售許可管理、加強商品房銷售現(xiàn)場管理、加強商品房銷售行為監(jiān)管以及規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構服務行為；

8月21日，河南九部門聯(lián)合發(fā)文治理樓市亂象，有力打擊投機炒房、房地產(chǎn) “黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告，此次專項整治行動將持續(xù)到今年年底。

8月24日，鄭州市發(fā)布《鄭州市人民政府關于依法查處商品房違法 預售行為的通告》，通告要 求，房企未取得預售證不得 開放銷售場所，不得以任何形式銷售、收取預售款。

解讀：6月28日，住房城鄉(xiāng)建設部會同司法部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，為響應中央號召，河南開查熱點區(qū)域房地產(chǎn)市場秩序，7月規(guī)范商品房銷售行為，8月治理樓市亂象及違法預售等行為，鄭州調(diào)控持續(xù)升級，行業(yè)整頓進一步加強，嚴查高壓下多數(shù)房企紅線內(nèi)運行，正規(guī)操作，房地產(chǎn)市場秩序逐步規(guī)范化。

關鍵詞五：信貸收緊

2018年7月鄭州信貸政策持續(xù)收緊、貸款利率持續(xù)上浮，首套利率普遍上浮20-30%，二套房普遍上浮30%及以上。

解讀：購房成本增加，有效遏制投資投機性需求，同時會限制部分購房者入市，起到給樓市降溫的效果。

關鍵詞六：搶人大戰(zhàn)

自人才政策出臺以來，全國60多個城市陷入“搶人大戰(zhàn)”，為吸引人才落戶，鄭州繼今年1月1日首次發(fā)布《鄭州市人才落戶政策實施辦法（暫行）》后，8月份對落戶政策簡化，提高落戶效率。

解讀：人才是創(chuàng)新活動中最為活躍、最為積極的因素。人才政策的普惠性將給鄭州帶來大量“生力軍”，必將大幅提升城市的科技創(chuàng)新能力，促進鄭州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，給城市帶來新的活力。經(jīng)過數(shù)輪搶人大戰(zhàn)，鄭州成為“全國搶人成效排名靠前的城市”，隨著“智匯鄭州”人才政策的深入推進，成效逐漸凸顯。低落戶門檻釋放部分購房需求、也對限購產(chǎn)生了一定稀釋效應

城市規(guī)劃

鄭州建設國家中心城市行動綱要(2017-2035年)提出撤縣改區(qū)，鄭州城市版圖進一步擴大；河南自貿(mào)區(qū)鄭州、開封兩個城市將合力打造鄭開科創(chuàng)走廊；鄭州自貿(mào)區(qū)東區(qū)及經(jīng)開區(qū)用地性質(zhì)發(fā)生變化，多住宅用地變更為產(chǎn)業(yè)用地，住宅用地更加稀缺。

關鍵詞七：國家中心城市行動綱要

鄭州建設國家中心城市行動綱要(2017-2035年)，要按照“東擴、西拓、南延、北聯(lián)、中優(yōu)”發(fā)展思路持續(xù)優(yōu)化市域空間布局，將實施組團式發(fā)展，區(qū)分產(chǎn)業(yè)差異，明確發(fā)展定位，突出比較優(yōu)勢，彰顯城市特色，以快速便捷的立體交通為紐帶，以大型綠地和生態(tài)為阻隔，推動新城組團與中心城區(qū)一體化發(fā)展。優(yōu)先完成中牟、滎陽、新鄭的撤縣(市)改區(qū)，加快推進新密組團、登封組團、鞏義組團建設，盡快實現(xiàn)全域城區(qū)化。

解讀：國家中心城市行動綱要、“2035”新規(guī)均研究提出將滎陽、中牟、新鄭、新密撤縣改區(qū)，鄭州城市版圖進一步擴大，近遠郊發(fā)展迎來利好；新鄭市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2016-2035），新鄭各片區(qū)功能定位進一步明晰。

關鍵詞八：自貿(mào)區(qū)用地性質(zhì)變更

鄭州自貿(mào)區(qū)用地性質(zhì)變更：北龍湖、經(jīng)開區(qū)未出讓土地增加產(chǎn)業(yè)用地，強化板塊后期發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐。

? 解讀：鄭東新區(qū)北龍湖板塊大量住宅用地規(guī)劃變更為產(chǎn)業(yè)用地，住宅用地縮水嚴重，致使片區(qū)住宅用地更加稀缺；經(jīng)開老城區(qū)板塊，一定量住宅用地規(guī)劃變更為產(chǎn)業(yè)用地，致使住宅用地緊缺；濱河國際新城板塊一定量工業(yè)用地、少量住宅用地規(guī)劃變更為產(chǎn)業(yè)用地，對住宅土地市場影響不大。

關鍵詞九：鄭開科創(chuàng)走廊

鄭州、開封將合力建“中原硅谷”鄭開科創(chuàng)走廊，全場約50千米，貫穿白沙中牟開封，提出“一廊一鎮(zhèn)五園”布局，將打造成“百里創(chuàng)新長廊+百里運河文化帶”的中原硅谷

解讀：鄭州將建設鄭開科創(chuàng)走廊(鄭州段)，以龍子湖智慧島國家大數(shù)據(jù)綜合試驗區(qū)核心區(qū)為龍頭，塑造具有全球吸引力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)、共生共融發(fā)展，打造具有全國影響力的“百里創(chuàng)新長廊”和“百里運河文化帶”

房地產(chǎn)市場

關鍵詞十：抄底

1.土地市場：

土地市場降溫明顯；市場分化，主城區(qū)量升價穩(wěn)，近遠郊流拍始出

2018年1-3季度土地供銷同比均漲，但隨著調(diào)控政策持續(xù)，年內(nèi)土地市場逐漸降溫；市場表現(xiàn)分化，主城區(qū)土地資源更加稀缺，價值堅挺，土地成交以城改為主，住宅性質(zhì)凈地供應較少，高新區(qū)、惠濟區(qū)成交表現(xiàn)最佳，目前已完成年度供地計劃；郊縣部分地區(qū)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，其中以中牟流拍最多；房企拿地尤為謹慎，優(yōu)選主城區(qū)。航空港區(qū)公開地及外圍郊縣小鎮(zhèn)用地開始供應，截止2018前三季度，大鄭州共有7個小鎮(zhèn)項目土地成交，主要集中在鞏義與登封；

2.住宅市場：

限價限售從嚴下，供銷回落，名義庫存增加

2018年大鄭州住宅供銷雖仍以主城區(qū)為主，但近遠郊區(qū)域市場份額已超市區(qū)；且以近郊新鄭、滎陽、中牟市場份額最高市本級表現(xiàn)，其中新鄭表現(xiàn)供銷兩旺：整體商品房市場表現(xiàn)供略大于求，成交量價均高于去年同期水平，調(diào)控政策下成交備案數(shù)據(jù)偏低致存量增加；分物業(yè)類型來看，商品住宅、公寓市場份額占比超90%；商業(yè)成交量長期處低位，寫字樓供銷走低，價格穩(wěn)定；同時受限價因素影響，市場實際表現(xiàn)為部分區(qū)域新房二手

3.樓市動態(tài)：

調(diào)控加碼，成交下滑，優(yōu)惠增加

受市場嚴查、利率上浮等因素影響，市場信心下滑，單盤來訪、成交同環(huán)比均呈現(xiàn)下滑趨勢，開盤去化率走低；分區(qū)域來看，主城項目表現(xiàn)優(yōu)于邊郊板塊。隨著調(diào)控政策的持續(xù)從嚴，市場下行，項目銷售如牛負重；一線房企普遍以增加優(yōu)惠來進行降價銷售帶動銷量；本土房企多借助本地資源及政府關系，采用降低門檻方式促進銷量。

4.房企動態(tài)

萬科：保命——“活下去”；恒大：降價——“特價房”；碧桂園：自我修復——“控速”；融創(chuàng)：嚴控拿地 以價換量；泰禾：內(nèi)部優(yōu)化調(diào)整

房地產(chǎn)市場調(diào)控效果凸顯，市場趨穩(wěn)，“金九銀十”不再，房企紛紛采取內(nèi)部優(yōu)化降低成本、拿地趨謹慎、以價換量等措施應對市場變化。以恒大、碧桂園、融創(chuàng)為代表房企，推出分期、特價房、降價等營銷手段，加速項目去化，加快回款。

隨著外部貿(mào)易戰(zhàn)深化，內(nèi)部經(jīng)濟增長現(xiàn)疲態(tài)，貨幣政策轉(zhuǎn)向中性偏積極，央行全年4次降準釋放流動性，但對資金流向嚴苛；中央層面雖并無較多新政出臺，但調(diào)控政策長期化常態(tài)化成共識。大環(huán)境影響下，行業(yè)資金緊張，房企普遍“錢荒”，拿地策略調(diào)整、土拍熱度下降、流拍增多；同時房企開發(fā)資金對銷售回款的高度依賴，致使以融創(chuàng)、恒大為代表的部分一線房企率先開啟“優(yōu)惠戰(zhàn)”，并借助節(jié)日增加優(yōu)惠促銷跑量；購房客戶更理性，項目去化降溫現(xiàn)象普遍；項目調(diào)價、開盤低去化、優(yōu)惠增加等手段下加劇市場拐點、加速下行預期。

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