近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的一項新規(guī)征求意見稿顯示，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易，在社會各界引起廣泛關(guān)注。隨后，本報收到諸多留言，詢問：房屋的公攤面積到底是如何計算的？關(guān)于得房率有沒有具體規(guī)定？還有房屋面積的測繪費用標準是多少？此外，近年來的新興概念“樓盤表”，也收到了不少讀者提問。

為了解答上述問題，《大河房管面對面》欄目第五期邀請到鄭州市房管局測繪管理科副科長孫云鶴和樓盤表管理科副科長楊偉臣進行詳細解答。

1.房屋面積的公攤面積是如何計算的？得房率有沒有具體規(guī)定？比如說不能低于多少？

答：房屋公攤面積的總原則是：僅僅為本幢樓服務(wù)，而且在本幢樓之內(nèi)的才會公攤給本幢樓。為多幢樓服務(wù)，在本幢樓內(nèi)、為其他樓服務(wù)，獨立使用的地下室儲藏間、車庫等以及計入人防工程的面積都不計入公攤面積。

一般來說要公攤的面積包括：樓（電）梯、管道井、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房。

得房率或者說是分攤系數(shù)大小沒有具體規(guī)定。每幢樓的設(shè)計不一樣，得房率就不同。舉個例子，設(shè)計的兩梯兩戶，樓梯、走道寬敞明亮的房屋，比如豪宅，得房率就低。設(shè)計的一梯兩戶、三戶，只有樓梯沒有電梯的房屋，比如原來的多層老房子，得房率就高。

2.購房時，最終辦理房產(chǎn)證面積，為何與當時售樓部宣傳時面積不一致？

答：售樓部在辦理預(yù)售許可證前，宣傳的戶型面積是開發(fā)企業(yè)自己找人估算的面積，這個面積是沒有經(jīng)過房管部門審核與備案的，存在一定誤差。只有經(jīng)過房管部門審核備案過的面積，即辦理過預(yù)售證后，簽訂正式合同的面積才是比較準確的面積。

一般情況下，開發(fā)企業(yè)會有兩次建筑面積的測算與備案。第一次是辦理預(yù)售許可證之前，先由測繪部門根據(jù)規(guī)劃部門審核過的圖紙進行預(yù)測，這個面積經(jīng)房管部門審核備案后用來簽訂購房合同。第二次測繪是房子經(jīng)過規(guī)劃核實與竣工驗收后，測繪部門到現(xiàn)場進行的實測。這個實測面積經(jīng)過房管部門審核備案后，用來辦理房產(chǎn)證。

3.房屋測繪是何時進行的？是交房之前還是交房之后？為何我住進去后就沒有見人來測繪過？

答：這里的房屋測繪應(yīng)該指的是房屋的實測繪。房產(chǎn)實測是在規(guī)劃核實與房屋竣工驗收之后進行的，不以是否交房為依據(jù)。但是現(xiàn)在測繪時，我們要求測繪前和測繪后進行網(wǎng)上與現(xiàn)場公示，并且要求實測時一幢樓至少有兩名業(yè)主參與，不但可以參與測繪他自己的房子，而且可以全程參與測量所有房子。測繪成果出來后，也要公示，會公示到現(xiàn)場和房管局網(wǎng)站上，廣大業(yè)主隨時可以查詢。

4.房屋測繪費用標準是多少？該由誰來收取？好多企業(yè)把測繪費算到辦房產(chǎn)證費用中，是否合理？

答：測繪費用標準：住宅按照戶型收取。3種戶型及以下0.6元/㎡，4~6種戶型0.9元/㎡，7種及以上戶型1.36元/㎡。

廠房0.8元/㎡，多功能綜合樓1.8元/㎡。非住宅（包括商業(yè)、辦公、地下室等）1.5元/㎡。

關(guān)于測繪費由誰來交的問題，根據(jù)鄭州市物價局、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局在2010年聯(lián)合下發(fā)的文件鄭價公〔2010〕1號《關(guān)于進一步規(guī)范商品住房銷售價格行為的通知》中第三大條第6小條規(guī)定，房地產(chǎn)測繪費應(yīng)計入開發(fā)成本，不能再以辦房產(chǎn)證的費用另行收取。

5.感覺房產(chǎn)證面積不夠怎么辦？特別在裝修時，通過鋪瓷磚感覺實際面積比房產(chǎn)證所記載的面積小很多。

答：先介紹一下房屋建筑面積的構(gòu)成。房屋的建筑面積是由房屋套內(nèi)建筑面積與共有分攤面積組成。

房屋套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積。問題里的鋪瓷磚的面積基本上是套內(nèi)使用面積。

套內(nèi)墻體面積指套內(nèi)的隔墻，比如臥室和客廳的分隔墻，臥室與臥室的隔墻等。以及套與公共建筑空間的分隔墻（比如戶與樓梯間隔墻）的一半，外墻（包括山墻）等共有墻結(jié)構(gòu)的一半。

房產(chǎn)證附圖中記載的有：套內(nèi)建筑面積、共有分攤面積和產(chǎn)權(quán)面積。產(chǎn)權(quán)面積=套內(nèi)建筑面積+共有分攤面積。

所以說通過鋪瓷磚算的面積即套內(nèi)使用面積。它既不包含套內(nèi)墻體面積，又不包含共有分攤面積，肯定比房產(chǎn)證記載的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)面積小。

另外，業(yè)主如果感覺面積有問題，首先可以自己拿尺子測量一下房屋的尺寸。測量時注意遇到外墻時，尺寸要加上外墻的一半。遇到室內(nèi)與樓梯間或者其他戶的分隔墻時，也要加上墻體尺寸一半。最后，拿自己測量的尺寸與房產(chǎn)證附圖上所記載的尺寸進行比較。

當差別較大時，可以向測繪部門咨詢：東區(qū)電話67881135，西 區(qū) 電話67935509，如果對解釋還是不滿意，還可以向測繪管理部門交易中心測繪管理科進行反映：東區(qū)電話67881299，西區(qū)電話67580833。

6.陽臺面積是如何計算的？到底是按照全面積還是半面積？

答：首先，根據(jù)規(guī)劃局審核過的圖紙判斷是封閉陽臺還是不封閉陽臺。

不封閉陽臺的，不管實際陽臺封閉與否，均按照不封閉陽臺計算一半面積。封閉陽臺的，再根據(jù)現(xiàn)場具體封閉情況，現(xiàn)場與規(guī)劃一致為封閉的，計算全部建筑面積。現(xiàn)場與規(guī)劃不符，現(xiàn)場沒有封閉的，仍然按照不封閉陽臺計算一半建筑面積。

7.在購買商品房的過程中，如何避免在面積上受損失？

答：在簽訂合同時，注意合同中建筑面積的約定，包括套內(nèi)建筑面積與公攤面積都約定清楚出現(xiàn)誤差后如何處理。

在格式合同中一般都有這樣的約定：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

8.樓盤表的概念是什么？能談?wù)剺潜P表管理提出的背景嗎？

答：樓盤表最早是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，對某一幢樓及每一套房屋的戶號、面積、戶型、層數(shù)、銷售、抵押、查封情況等內(nèi)容用表格形式的直觀表達。

2015年10月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，正式提出房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理中“樓盤表的概念”，并把樓盤表管理列在各類管理的第一項。它的重要性堪比登記簿，是開展房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的主要載體和重要工具。

9.建立樓盤表的目的是什么？

答：主要目的是通過建立樓盤表，對房屋數(shù)據(jù)進行信息化管理，也是當前房地產(chǎn)發(fā)展和信息化建設(shè)的必然要求。

樓盤表作為各業(yè)務(wù)系統(tǒng)房屋數(shù)據(jù)源，可以對房屋數(shù)據(jù)進行規(guī)范管理，有效提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。通過房屋唯一編碼，樓盤表將各個業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)串聯(lián)在一起，可實現(xiàn)房屋有關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的綜合信息查詢功能，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)資源實現(xiàn)有效利用，有利于房屋全生命周期管理。實現(xiàn)“讓信息多跑路，群眾少跑腿”的最終目標。

10.樓盤表對個人來說，最直接的關(guān)系是什么？

答：樓盤表是房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的載體，記載了房屋從建立到滅失的整個過程，從開始預(yù)測繪、預(yù)售、簽訂個人買賣合同之后，個人房屋的任何變更、抵押、查封等房屋狀態(tài)全部記載于樓盤表中。

11．樓盤表建立后，給群眾帶來哪些實質(zhì)性的意義？

答：商品房、保障房已納入樓盤表管理，確保買受人房屋信息安全無誤地記載到樓盤表，特別是市政府“城中村改造、棚戶區(qū)改造”重點項目。每一戶村民的房屋信息也安全無誤地記載到樓盤表，確保房屋準確順利網(wǎng)簽，讓每一戶村民的房屋信息得到保障，為村民后期的不動產(chǎn)證辦理奠定了信息基礎(chǔ)。

12.市民能否自己去辦理“樓盤表確認”業(yè)務(wù)？

答：樓盤表確認業(yè)務(wù)目前主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位來申請辦理。

征集令

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