來源：國民經略（guominjinglve），轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點

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樓市冰封，已然成為從上到下的共識。

自1998年住房市場化改革以來，樓市第一次遭遇如此之多的限制，買房投資首度面臨如此之多的不確定因素，這意味著過往的樓市投資邏輯都將不再適用。

暴漲時代的邏輯簡單且粗暴，買到就是賺到，這是全民共識；暴跌時代的邏輯也很簡單，任其降價打折，我自巋然不動。唯有冰封模式，前進后退皆不得，買與不買都兩難。

越是到了轉折時刻，越需要專業判斷。越是到了變局關頭，也需要理性分析。這篇文章，既是對樓市冰封模式的全面解讀，也是具有實操價值的買房投資指南。

1

趨勢

房價永遠漲，但中間會玩過山車

這是我們對歷史經驗的總結，也是對樓市周期循環往復的根本判斷。

站在房價暴漲的山峰，每個人都能得出“房價一直漲”的結論。但事實上，房價并非“只漲不跌”，歷史上的幾次調整，讓不少人膽戰心驚。

全國范圍的大調整，第一次是2008年，受金融危機影響，被后來的四萬億大投資所拯救；第二次是2014年，被“漲價去庫存”和“棚改貨幣化”所挽回。

至于區域崩盤，案例更不少。最早的一次是1990年代的海南大崩盤，“天涯海角爛尾樓”的景觀曬了許多年，直到10年后海南旅游島規劃出臺，方才得到緩解。

最近的一次是2011年的溫州民間借貸危機，帶動樓市泡沫破裂。溫州房價直接腰斬，直到這一輪，還沒回到當初的頂峰。

即使房價一直漲，一次大跌也會讓許多人回到原點。

香港可謂一直漲的典型，但1997-2003的大跌，讓無數人淪為“負資產者”。房價最高下跌70%以上，棄房斷供屢見不鮮。

即使后來房價一路上漲，有多少普通家庭能撐過這幾年？又有多少高杠桿者能全身而退？

沒有對抗風險的能力，那就不要隨意去對賭風險。

所以，即便房價一直漲，悶頭進去買房的邏輯，也不是在所有時候都適合。當市場出現調整信號時，無論多謹慎都不為過。

2

環境

內外壓力疊加，樓市冰封是必然選擇

要想了解樓市為何被全面冰封，必須要明白大環境正在發生何種變化。

對外，美國拿出了“減稅加息縮表”的三板斧，全球資金回流，帶來人民幣貶值和資本外流的雙重壓力；與此同時，貿易爭端一直未有緩解，出口形勢受到影響，經濟下行壓力進一步加劇。

對內，居民杠桿率翻倍，高房價已經對消費形成擠壓效應，房地產領域的金融風險也處于事實上的高位。經濟下行、消費不振、老齡化危機同時到來，整個市場面臨前所未有的重負。

正是在這種背景下，樓市調控不斷加碼。既要限制需求，也要限制供給，更要限制整個市場的自由交易，既要防范資金快進快出造成的劇烈波動，也要防范樓市風險波及到整個經濟體中。

一言以蔽之，樓市冰封，以時間換空間，防范風險，為長效機制落地提供可能。

這種背景下，樓市的玩法已經發生變化。政策鼓勵你沖的時候，就不要猶豫；當政策一而再再而三喊停的時候，就要多看看前后了。

3

提醒

限售凍房的風險要謹防

這一輪樓市調控，最大的利器是限售。

限售，讓房子暫時失去流動性，從而提高炒房的時間成本，將投機資金封堵在樓市，同時減少市場下行時的拋售壓力。

從廈門開始，目前全國已經60多個城市加入限售大軍，幾乎包括所有的一二線熱門城市，還有一些高熱不退的三四線城市。

限售時間一般是兩年和三年，部分城市還有5年，但實際樓市冰封的時間要長很多。

因為限售多是從拿到房產證之日開始算起，而從簽約到拿到房產證一般還有一到兩年的時間，實際限售周期可能長達四五年之久。

四五年時間，什么都有可能發生。千萬不忽視了時間的力量。

資金有時間成本，更有風險成本，這是所有投資者都必須考慮到的。

4

城市

一二線要熄火，三四線會地震

一二線與三四線的樓市邏輯完全不同。

一二線擁有產業集聚、人口流入和資金匯聚的優勢，而三四線往往都是經濟增長乏力、人口資金持續流出之地。

同樣是放水，降準降息就能激活一二線樓市，而三四線必須依靠“棚改貨幣化”這樣的定向放水才能成功。

如今，貨幣雖然再度放松，但資金被嚴禁流入樓市，房企在資金流壓力之下，開始用腳投票，全國已有超過800宗土地流拍，其中不乏一二線城市。

至于三四線城市，本就是棚改貨幣化結的果。三四線房價上漲，其實就是以棚改之名定向放水的結果。

如今棚改貨幣化正在熄火，棚改新增貸款不斷萎靡，棚改貨幣化安置正在退潮，有城市甚至已經全面停止“漲價去庫存”。

棚改貨幣化一旦熄火，三四線樓市就徹底終結。我們的結論是：過去越是依賴棚改貨幣化的城市，受到的影響就越大。

退一步講，按照最樂觀的估計，棚改貨幣化還能勉強維持，那么2020年也是三四線城市最后的關口。

因為，2020年是全國棚改收官之年。

5

區域

沒有支撐的遠郊區跌得最快

在樓市冰封期，衡量買房投資的標準，不再是哪個區域漲得更快，而是哪個區域最能抗跌。

城市如此，城市內部也是如此。

顯然，一無概念二無產業三無人口支撐的遠郊區，必然率先開啟下跌步伐。即便有概念炒作的遠郊區，也要看這些概念最終能否落到實處，否則靠概念炒作支撐起的上漲，也最容易高位下墜，一地雞毛。

要知道，在樓市上行期，無論是中心城區還是偏遠郊區，都是實現同等程度的上漲，這是普惠行情的體現。

但在樓市下行中期，中心城區有學位、醫療、交通、人流等硬件條件的支撐，一般不會輕易下跌，而遠郊區到處都是新房，又缺乏人口流入，二手房根本就沒人接盤。

什么叫遠郊區？只要夜晚去看看亮燈率一清二楚，沒人居住的區域，靠誰來接盤？

事實上，在北京、上海、廣州、杭州等地，樓市已經開始高位盤整，而盤整都是從遠郊區開始的。

6

開發商

小開發商的房子盡量不要買

這句話完整來說是：小開發商的房子盡量不要買，大開發商的房子也要看質量。

為什么這么說？主要原因在于，當樓市資金鏈收緊之后，小開發商有跑路的風險。而大開發商的融資渠道相對較多，受到的影響相對較少，應對風險的能力更強。

次要的原因是，在限價政策束縛之下，開發商普遍都有偷工減料的動力，房屋質量難以保障。這方面，大開發商的問題也不少，但小開發商會更加泛濫。

此外，與小開發商相比，大開發商認知度更高也會更顧及名聲，即使出現問題，也會更容易組織維權，維權的聲音更能得到社會輿論的關注和聲援。

這是最現實的考慮。

7

房地產稅

只有一套房的不用太擔心

房地產稅的到來是大概率事件。

目前，住房信息聯網、國地稅合并、70年產權自動續期、賦予地級市以立法權，這四大準備工作已經完成，開征房地產稅已無技術障礙。

從法律上講，稅收法定，房地產稅要在全國人大進行審議，快則今年年底，慢則五年以內。

不過，房地產稅草案尚未出臺，但從已透露的各項信號不難認定，房地產稅不會一刀切，也不會對所有家庭都征收。

無論是按照國際慣例，還是官方已經透露的信息，我們都不難得出兩個判斷：

一是房地產稅會分步推進，一二線城市首當其沖，三四線城市未必會征收。

二是房地產稅會設計一定的免征面積，最好的情況是首套免征，最差的結果也是每個家庭都有一定的免征面積。

換句話說，對于只有一套房的剛需，房地產稅根本就不是需要擔心的事情。

8

學位房

剛需中的剛需

這兩年，雖然租購同權的聲音一浪高過一浪，但是雷聲大雨點小，學位房依舊是剛需中的剛需。

一方面，中國家長對教育的重視前所未有，最直觀的體現就是培訓機構的野蠻生長，即便政策連番打壓都阻擋不了家長的“搶跑”心理。

另一方面，無論是廣州推出的“租購同權”，還是北京準備試行的“學區房”，短時間都難以落地。

教育焦慮越是根深蒂固，學位房的需求就越堅挺，樓市冰封期無法改變這一趨勢。

9

剛需

拿好現金，等待入場

在樓市咨詢里，經常聽到一句話：“是剛需就買”。

這話只有一半正確，另一半完全是不負責任的說辭。剛需的錢也是錢，相比于投資者，剛需的錢往往來自于六個錢包，更需要慎重。

從結果論的角度看，剛需自然是越早入場越好，但誰也沒有上帝的全能視角。尤其是在各種風險都疊加而來時，再鼓勵剛需悶頭入場，顯然是不負責任的。

那么，對于尚未購房的剛需來說，樓市冰封期，或許是難得的入場時期。

一方面，限價搖號政策，強制讓開發商讓利于業主，這是少有的保護剛需的舉措。限價讓一手房價格遠遠低于市價，而搖號又優先向無房的剛需進行傾斜。所以，只要一手房與二手房之間存在20%以上的套利空間，剛需都不妨直接介入。

另一方面，對于換房群體來說，最好的時機正是市場穩定之時。房價暴漲，擔心踏空；房價暴跌，又擔心買在高點。只有在房價高位盤整時，才會有充分的時間進行選擇，買方市場里沒有恐慌之說。

這個時機，正是從郊區到中心城區、從老破小到新房次新房、從普通房到學位房的最好選擇。

10

未來

等放松的聲音再起來

請記住我們開頭說的，樓市是有周期性的。

短期來看，如果基建不能有效提振經濟增長，仍有可能重回放水刺激房地產的老路。

具體的信號可以關注這兩個方面，

一是各地呼吁取消限購的聲音此起彼伏；

二是房企融資渠道悄然放松，房貸利率被引導往下走。

長期來看，出生人口下滑，老齡化日益嚴峻，這是拖累房價上漲的根本因素。但城鎮化還有推進空間，放水式刺激還有可能被一再拾起，房價仍有往上走的可能。

至于崩盤，根本不用操心。如果大崩盤真來了，那受影響的就不只是房地產了。

回到現實，回到當下，樓市冰封期，多看少動，守好現金，等待時機。

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