6月11日晚，蜜蜂科技BEEPLUS創始人兼首席執行官賈凡在“馮侖風馬?！倍兑糁辈ラg，與御風集團董事長、萬通集團創始人馮侖展開對話。在長達一小時的對話中，這兩位年齡相差30余歲的兩代創業者圍繞“疫情常態化控制時代”下的房地產與房地產服務、新辦公生態以及各自的創業歷程，進行了深入分享和交流。

馮侖對話賈凡

“疫情常態化控制時代”下的商辦地產路在何方？

2020年初，突如其來的新冠病毒疫情改變了經濟發展的運行節奏，也讓深陷空置困境的寫字樓市場再遭沉重打擊。據戴德梁行日前發布的一線城市甲級寫字樓報告，今年一季度，深圳寫字樓空置率高達24.6，創下近十年新高，上海為21，北京13.8，廣州5.2。

除開疫情影響因素，縱觀過去五年商辦地產的發展，伴隨著新項目的大量入市，寫字樓空置率始終處于攀升態勢。辦公形態的改變，“個性化”辦公空間的需求凸顯，“千樓一面”的同質化項目已越來越難覓得租戶，反倒是彰顯個性、滿足開放協作的新辦公形態的辦公空間成為搶手產品。

2000年，房地產行業正處于突飛猛進的階段，馮侖卻認為傳統房地產“拖了萬通的后退”，萬通集團必須“卸下包袱，輕裝前行”。

2020年，傳統房地產行業的沉重負擔日益顯現，越來越多地產開發商、地產運營和資產管理公司喊出“去地產化”的口號。對于商辦地產，馮侖也再次提出了“后開發時代”的觀點。

在直播對話中，馮侖表示：“房地產進入到后開發時代，一個特征就是資產管理和運營，也就是空間運營。沒有一家公司什么空間都能運營，這當中又產生了更多的細分市場?！?/p>

地產界思想家馮侖在6月11日的抖音直播中對話的“90后CEO”賈凡，則是從事辦公空間打造運營這一細分市場的品牌“BEEPLUS”的創始人。對于馮侖“后開發時代”的觀點，賈凡也表示地產的后半段需要的是精細化運作。

“總結過去，辦公室‘1.0時代’是工業革命時期的‘打字員形態’，環境惡劣，毫無體驗可言。‘2.0時代’是信息技術革命時期的‘格子間形態’，員工就是螺絲釘，效率至上。聯合辦公或許可以被稱作是‘2.5時代’，它用開放協同的空間形態打破格子間對靈感和效率的壓制?！?/p>

賈凡認為，近年來興起的聯合辦公模式在一定程度上為商辦地產帶來了“鲇魚效應”，但各大聯合辦公品牌過度“互聯網化”的擴張思路卻與商辦地產的客觀規律相悖，也導致這一商業模式逐漸走向衰退。

但正是在這短短數年內，新的辦公形態已然對“千樓一面”的商辦地產產生了深遠的影響，越來越多的集團企業、科技創新和獨角獸級公司開始主動尋求更具個性、更有“內容”的辦公空間。

“辦公室‘3.0時代’的內核是對空間的內容打造和生態運營。”賈凡認為，未來的辦公場景，將是屬于“新辦公生態”的時代。

解決房地產后開發時代痛點的“新辦公生態”模式

2015年，來自美國硅谷的開放協作式辦公理念沖擊著國內傳統辦公形態，賈凡召集起十人BEEPLUS聯合創始團隊從珠海起步，一頭扎進“新辦公”賽道。經過近五年的成長，今天的BEEPLUS已完成B3輪融資，估值近10億元，在新辦公生態的賽道上一騎絕塵。

何為“新辦公生態”？馮侖認為，所謂新辦公，就是為辦公場景賦予更加多元化的元素，“辦公室”的定義不再局限于面前的一張辦公桌，而是延伸至人們工作身處空間的每一個組成部分，包括公共配套、生活配套等等。

元気森林@BEEPLUS北京空間

賈凡將“新辦公生態”的概念進一步延展：“新辦公有幾個要素。第一是辦公空間打造的整體化解決方案，這是針對過去行業的痛點；第二是精細化管理的能力，這是今天行業所缺的東西；第三是理念和文化，‘Bring Life into Work’，將生活帶入工作，我們要定義未來人們的辦公空間應該長什么樣；第四是智慧辦公、智能化解決方案?！?/p>

基于國內首家輸出辦公空間整體化解決方案的商業模式，賈凡將BEEPLUS的目標定位為“新辦公生態引領者”。他認為，BEEPLUS需要解決的是對辦公場景從設計、建設再到后期的運營管理的“一站式解決方案”問題。通過對空間的精細化運營管理，最終實現對人的服務，“以空間改變時間”。

“新辦公生態”的路是否能走得通？擁有近三十年房地產開發經驗的馮侖認為，這或許是商辦地產的全新機遇。

他舉了一個發生在自己公司的例子：一家國際的設計公司為他的一個項目做了設計，設計效果非常理想。但做完設計后，后期的項目落地及運營無法匹配設計的高度，導致整個項目的呈現效果逐漸走樣。短短幾年時間，項目的效果和體驗就已大打折扣。

馮侖所舉的案例正代表了當下商辦地產的兩大痛點：首先是設計理念，很多城市空間、公共空間，美的理念并沒有實現“與時俱進”。這也導致我國縱有全球領先的投資強度，“千樓一面”卻仍是常態。其二是對設計的還原能力和流程把控能力的不足，為客戶帶來大量成本浪費，其中既包括費用成本，更有人力、時間的成本。而后兩者在追求效率的現代社會，更是成為傳統行業的一大掣肘。

“這也是為什么行業需要‘一站式解決方案’。我們通過這種一站式的能力，加上國際化的視野和設計理念，去開創一個全新的辦公場景打造的模式和業態。”賈凡說道。

兩代創業者 一路尋找“志同道合”的創業伙伴

1991年，中國的房地產行業還處于“拓荒”階段，馮侖帶領著“萬通六雄”從海南出發，從農地里刨出了萬通集團的“第一桶金”。時過境遷，三十年后的今天，“萬通系”已構筑起中國房地產行業“第一梯隊”的中堅力量，馮侖已是地產界的“老炮兒”，坐看風起云涌。

2015年，懷揣著“以空間改變時間”這一信念的賈凡，在珠海南方軟件園打造了第一個辦公空間。這個后來被評選為“國家級眾創空間”的項目，也成為BEEPLUS“夢開始的地方”。五年后，辦公形態、商辦地產行業已是天翻地覆，但BEEPLUS始終能夠以穩健的增長，朝著“引領和改變未來人們生活方式”的愿景前進。

2020年的地產行業，還適合創業嗎？面對這個問題，兩代創業者都給予了肯定的回答。

“最重要的是找到價值觀相同的創業伙伴?！瘪T侖透露，當他剛創立萬通集團時，為了不被取得的成就沖昏頭腦，讓創業伙伴始終保持價值觀統一，他曾要求合伙人將自己對于業務發展的思考寫成文章，發表在報紙上?！霸捳f出去了就不能改了，大家就都能認真對待這些說過的話，對自己的使命也非常清晰。”

而召集起十位聯合創始人成立了BEEPLUS的賈凡，直到今天也還為這樣一支從大學走出的創業團隊感到驕傲?！爱敃r很多人猜測，這十個聯合創始人能走多遠。有些人估計說走兩三年就散掉了。但我們一直走到現在，而且慢慢沉淀下了共同的創業基因?！辟Z凡說，“我認為有一個好的團隊信念和價值觀的基礎，企業才可能在未來更長遠的時間里獲得持續的成長勢能?！?/p>

而對于在地產行業這條巨頭云集的賽道上創業，兩人也都表達了“謹慎的樂觀”?！?0后”和“90后”兩代創業者面臨的市場空間和發展進程有著天壤之別，但不變的是“找到正確的入口”。

“我特別不贊成‘風口’這個說法，因為我們幾十年一直在做一件事。事業需要積淀，不要‘追風口’，要尊重商業規律和我們自己的商業判斷?！边@是馮侖在直播中，留給新一代創業者的寄語。