01

北京的房價多半是要漲了。

如果說到現在還看空北京房價，那就真是無視市場無視現實的執念了。

站在三月的開端，我們需要重新審視如今的北京房地產市場。

本人截取了2011年以來北京的房價走勢，從圖中可以明顯看出，2011年以來，北京出現了三次房價下跌，分別是2014年、2017年和2019年。前面兩次基本都是前一年房價大幅上漲后的緊急調控，但2017年開始，不管是上漲還是下跌的幅度都要小得多，這是因為2016年年底，中央經濟工作會議第一次提出了“房住不炒”的概念，所以17年開始，房價走勢進入了一個相對平緩穩定的曲線。

“穩”，意味著之前那種大幅度的漲跌都不會出現了。事實上，從17年以來，北京房價的同比增幅分別約為0.3%、3.6%、-2.2%，都不超過5%。

19年被公認為房地產的寒冬，在重申“房住不炒”的基礎上樓市經歷了多輪調控。具體到北京市場來說，限購限貸始終沒松動，普宅標準也沒有更改，但近兩年內政府限制了出讓土地的性質，大量的共有產權房和限競房入市，拉低了整體房價水平。

“穩”，意味著之前那種大幅度的漲跌都不會出現了。事實上，從17年以來，北京房價的同比增幅分別約為0.3%、3.6%、-2.2%，都不超過5%。

19年被公認為房地產的寒冬，在重申“房住不炒”的基礎上樓市經歷了多輪調控。具體到北京市場來說，限購限貸始終沒松動，普宅標準也沒有更改，但近兩年內政府限制了出讓土地的性質，大量的共有產權房和限競房入市，拉低了整體房價水平。

北京房價今年本來也是大概率要回升的。倒不是因為19年房價跌了這么簡單的因果關系，而是房價下跌的背后，是市場預期下降了。

關注房地產的朋友們肯定能直觀感受到，19年北京樓市的熱度降低了。去年有陣子大家都在討論自渠綁架開發商的話題，這個現象當然是有多方面原因的，但歸根結底也還是因為市場整體低迷。

限競房和共有產權房的限制是為了保證剛性住房需求。19年限競房的去化狀況大家也都知道，旱的旱死，澇的澇死，位置好的項目十幾秒賣完，位置不好的項目在限價之下一再降價也還是賣不出去，導致大量同區域同面積段的產品積壓（沒錯，這說的就是大興）。但同時在這樣的環境下，大量的剛改，改善置換需求卻找不到機會下手。市場處于一個供需錯配的狀態。

房地產交易是復雜，但本質上也還是商品交易，買方需求降低，賣方庫存遍地，整個市場的預期自然走低。房地產業是經濟支柱產業，這個時候再不引導放松，未來可能要出大問題。

一個顯而易見的信號是，19年底土拍市場掛出的地大多數都是不限價純商品房了，也就是今年1月2月集中拍的這批地，其中不少地塊位置還挺好。加大不限價地塊的供應，一是激活了開發商，二是引導市場供需回到合理狀態，而當這批項目入市，市場預期也得到提高，整體房價水平肯定是向上的。

02

上面提到最近的土拍，一個明顯的趨勢不知道大家有沒有注意到，海淀開始供地了。

先是年前拍了兩塊中塢的不限價地塊，分別由金茂和融創的馬甲拿的，樓面價7萬，周圍沒別的，就是公園豪宅多，養老修仙的地兒，普通人就別看了。

2月又接連拍了西北旺兩個相鄰的地塊，在永豐嘉園東邊，都是華潤拿的，樓面價5.4萬、5.6萬，周邊的百旺府和天閱西山價格大約在7-8萬之間，以正常的利潤空間算，這兩個新項目未來售價起碼8-9萬，賣出10萬也不意外。

拍地那天就有粉絲在和我說，如今山后都能賣八九萬了，樓市真是太可怕了。

其實也沒什么想不通的，我可以理解這位粉絲的邏輯。海淀內部是有鄙視鏈的，山前的看不上山后的，因為山后各方面發達程度都不如山前，山后四鎮：溫泉、上莊、蘇家坨、西北旺，大部分還處于村鎮化狀態，交通配套都很差。李嘉誠的地段論大家都用爛了，按理說以山后現狀來看地段確實不怎么樣，但要記住，商品房交易歸根到底是和人口相關的。

西北旺的優勢就在這里了。碼農們撐起了整個海淀，而西北旺堪稱碼農的圣地，坐擁永豐產業基地，后廠村里都是互聯網龍頭企業，高端IT產業的匯集，意味著高水平購買能力人群的穩定流入。

而眾所周知，海淀這兩年供地很少，人多地少，房價自然蹭蹭漲。山后其他三鎮哭昏了。

產業是最主要因素，另外一點是，整個海淀區還帶了學區光環。雖然目前西北旺教育資源不太好，但是還是因為互聯網大廠們高精尖人才的引入，帶來了大量博士、碩士的后代，學?？粗械氖巧?，因此一大批“村小”華麗轉身，紛紛被大牌學?！笆召彙薄?/p>

產業和學區的雙重加持下，西北旺的8萬+是極其合理的。

03

再回到之前的土拍話題，2月14號的土拍結束后，我在土拍回顧里就直接寫了，恭喜西山錦繡府。

為什么恭喜西山錦繡府？因為絕對的價格就是王道。

當確定區域內新房價格都要8萬起后，這個西北旺限競房獨苗子的優勢就體現出來了。

西山錦繡府從拍地開始就被大家打上了“網紅盤”標簽，無非就是因為價格倒掛。本人向來的觀點就是面對大宗消費品，群眾的共同選擇往往很能說明問題，可見一來大家算過以后還是認可這個價格的，二來，碼農們的需求確實很充足。

我估計開發商自己也沒想到，年后西山錦繡府居然迎來了一波又一波的利好。

西北旺兩個新地塊凸顯價格優勢是其一，其二是之前盛傳的北部醫療中心工程終于確定了。2月25日，發改委發布了關于海淀區北部醫療中心建設工程項目建議書的批復，明確了北醫三院西北旺院區的建設。醫院未來就在百旺綠谷汽車園北邊，建成后將極大補足西北旺片區的醫療資源。

其三是兩個新地塊都是華潤拿下的，體量加起來還比較大，去年就在說的西北旺華潤萬象匯已經確認了，后續隨著開發商的進一步入駐，新樓盤的推出，周邊的商業生活配套將會得到進一步的完善。

西北旺即將邁入新的時代。

這里提到另外一個細節，這次的疫情給很多買房人一個重要的啟示：物業太重要了。西山錦繡府物業直接給配到了最好的萬科物業。之前甚至自己都質疑過，這個物業檔次相對房價來說，會不會過于高檔，現在相信對大多數人來說，這已經是十足的加分項了。

限競房會不會退出歷史舞臺這個話題很難說，但確定的是，限競房肯定是會慢慢減少的，像西山錦繡府這樣在不限價商品房包圍下的限競房，可能很難再有了。

普通人在樓市里的選擇并不多，在可見的房價向上趨勢里，通過對比分析，抓住調控帶來的紅利，可能是為數不多能抓住的好機會了。