房子砸手里了

現在，每到月度還貸款的那一天，45歲的孫梅就會覺得胸悶。

孫梅是東北小縣城的普通職員，每月掙三四千塊的工資，背負著一萬多的房貸。關鍵是，去年3月花300多萬買的房子今年10月跌到了200萬，那種感覺就像在心窩上剜了塊肉。

2018年10月，燕郊“售樓一條街”，已經關門的鏈家門店前停著一輛裝貨的三輪車，車的主人坐在地上，把頭深深地埋進臂彎。中新網記者 邱宇 攝

孫梅的房子買在燕郊——距離北京市中心只有30公里、與通州隔河相望的河北小鎮。2015年通州成為北京城市副中心的消息和2016年北京樓市的大幅升溫，帶動了燕郊房價急速上漲。

2017年3月初，無數投資客涌入早已熾熱的燕郊樓市，孫梅就是其中之一。她專程從黑龍江坐飛機趕赴北京，再直奔燕郊。中介勸她“先買房再吃飯，時間就是金錢”，果不其然，在她吃午飯的時候，之前看上的一套房子又漲了5萬。

孫梅回憶，她看房的那天，燕郊小有名氣的首爾甜城小區人流不斷，甚至有看房者主動漲價搶房。擠在四五撥看同一套房的人群中，孫梅匆匆以3.5萬/平米的價格簽下一套90多平米的房子。

那時她完全沒有意識到，“限購”的達摩克利斯之劍已經懸在頭頂，她搭上了政策出臺之前購房的末班車，幾乎買在房價的最高點上，見證了這波環京樓市最后的瘋狂。

燕郊售樓一條街的多家售樓處大門緊閉，玻璃門上貼著門市出租的廣告。中新網記者 邱宇 攝

2017年3月17日，北京認房又認貸的“317新政”出臺；3月22日，廊坊市主城區、北三縣、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高首付比例；4月5日，三河市限購實施細則出臺，進一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，本地戶籍限購2套。

隸屬于“北三縣”之一三河市的燕郊自然也受到影響，限購政策一出，很多手持大把現金的投資客們一夜間失去了購房資格。購房需求的減少和對調控加碼的預期讓燕郊樓市的成交量迅速萎縮，房價也進入下行通道。

58安居客房產研究院的數據顯示，燕郊二手房的平均掛牌價格從2017年4月的28611元/平米降至低點，2018年10月15日，平均掛牌價格僅為20002元/平米，相比去年4月降幅達到了30%。

部分樓盤價格“腰斬”。以燕郊天洋城為例，同樣是一室一廳西北朝向的房子，2017年3月鏈家成交價曾達到3.1萬/平米，今年9月成交價只有1.5萬/平米，跌幅達到50%。

現在，孫梅的房子每平米已經跌破了2萬，相比買入時跌了40%多。此前，當房子從每平米3.5萬跌到2.5萬的時候，原本密切關注燕郊房價的孫梅就已刪掉了所有的看房APP，退掉了一些購房微信群。

冷清的售樓一條街

其實，想了解燕郊樓市的冷熱，不用看數據，去著名的“售樓一條街”走一遭就知道了。

有人說燕郊像個大葫蘆，通往北京市中心的出口只有一個，售樓一條街就在葫蘆口，是北京進入燕郊的第一站。過了連接通州與燕郊的通燕高速，一下潮白河大橋，就能見到一扇彩虹門，這是售樓一條街的標志。以彩虹門為起點，沿街一直往東大約一公里，匯集了燕郊絕大多數的售樓處和房地產中介。

彩虹門是燕郊售樓一條街的標志。中新網記者 邱宇 攝

2018年10月，天氣轉涼，60多歲的李成富站在街邊一個售樓處前，把黑色外套的拉鏈一直拉到衣領，縮了縮脖子。他緊盯著來往的路人，不時從斜跨的舊包里掏出幾張推銷樓盤的傳單，試圖塞到路人手里。

只要把看房客拉進售樓處里，李成富就算完成了一個指標，但如今生意難做。“前兩年，滿大街都是客戶，一天拉二三十個客，一個月掙四五千不成問題。現在半個月能拉到一個人就不錯了，一個月勉強掙1000多。”他說。

街邊是清一色的本土開發商和中介機構，偶爾能看到孔雀城、鏈家等。正在營業的幾家售樓處門口，幾名一身黑衣的銷售們站著閑聊，店里店外不見一個看房客。

不少售樓處大門緊鎖，甚至拉下了防盜鐵門，只剩下門店招牌。從一家已經關門的售樓處門外望進去，潮白河孔雀城中央公園鳥瞰圖的橫幅一邊掉了下來，斜掛在墻上，地上散落著廢紙、條幅和揉成團的營業執照復印件，沙盤上放著落灰的殺蟲劑。只有柜臺上齊刷刷擺放的七個一次紙杯，能讓人聯想起當年店里招待購房者的盛況。

從一家已經關門的售樓處門外望進去，地上散落著廢紙、條幅，沙盤上放著落灰的殺蟲劑。中新網記者 邱宇 攝

一家鏈家門店綠色的墻面已經褪色，玻璃門上貼著出租標語，門口停著一輛裝貨的三輪車，車的主人坐在地上，把頭深深地埋進臂彎。店內已空，墻上掛著二三十幅房屋出售的廣告標牌，房源有潮白星光公館、東貿國際、夏威夷南岸一期、首爾甜城。

從廣告上的房價看，牌子是去年下半年掛的。其中，首爾甜城的2室1廳掛牌價是232萬元，而從最近的鏈家成交記錄看，今年8月底，一套2室1廳的房子成交價只有169.5萬元。

“這些售樓處關門已經有一兩年了。”李成富說。

他是山西臨汾的農民，2008年踩著北京奧運會的節奏來到燕郊找活兒干。10年里，李成富一直在售樓一條街發傳單，親眼看著街上的售樓處越建越多，目睹了這條街從2016年到2017年初的極度繁華到隨后的沒落，見過了太多購房者臉上的悲喜表情。

樓市不景氣，燕郊售樓一條街旁邊的建材市場也十分冷清。中新網記者 邱宇 攝

“有些投資的人，壓在手里的房子賣不出去，現在一個月還著幾萬的貸款，去哪弄這么多錢？有的干脆把房子便宜賣了，填補一段時間的月供，這也是沒辦法的事。”他說。

李成富的兒子畢業后留在北京上班，2011年在通州買了套50多平的小房子，房價從每平米9000多漲到五六萬。因為通州房租太貴，李成富和老伴就在燕郊租了一間平房住，每月租金260塊，他們跟兒子隔著一條潮白河，遙遙相望。

開發商仍有投機門路

市場冷淡，燕郊售樓一條街上的銷售、中介和發傳單的李成富們還在掙扎著找機會。

街道公交站牌旁邊的綜合宣傳欄里貼著雄安新區的廣告，“五證齊全，首付十幾萬起，均價7000-9000，免費專車接送”。

李成富說，他自己也在推銷雄安新區的小產權房。現在雄安新區邊上的白溝商住兩用賣得非常火，有的人一次性購買二十幾套。

街道公交站牌旁邊的綜合宣傳欄里貼著雄安新區的廣告。中新網記者 邱宇 攝

嚴格的限購政策下依然存在投機的門路。多名房地產銷售透露，燕郊市面上的新房只有40年的商住房，而在緊鄰燕郊的大廠，即便“沒有購房資格，也有可能買到70年的普通住宅。”

“外地戶口的人買大廠的住宅要有3年社保或納稅證明，但很多人都面臨一個問題，就是年限不夠3年。”孔雀城銷售張文說，“這種情況下，購房者需要全款交錢，開發商提供收據，之后交房和使用。等到購房者社保納稅證明的年限夠了，再過戶。”

“當然了，正常是購房者走完流程才交錢，但現在不是特殊情況嗎？”被問及購房時面臨的風險，張文反問。

2018年10月，燕郊售樓一條街，幾家售樓處店里店外不見一個看房客。中新網記者 邱宇 攝

對于這種模式，有位不愿具名的二手房中介坦言，開發商現在資金緊張，其目的是為了回籠資金。由于是違規操作，購房者交了全款卻沒拿到房子的產權，有打水漂的風險，另外，政策隨時在變，萬一后面改成五年社保和納稅，到時候購房的資質又不夠了。

“燕郊好在還有近百萬人，有換購的需求，大廠一共就十幾萬人，外地人更少了，限購到這種程度，能有多少人接盤啊？”這位二手房中介說。

幾十萬北漂支撐燕郊房價

正如這位二手房中介所言，燕郊確實有換購的需求，幾十萬北漂是購房的主力。

作為北京人口外溢據點，近年來，燕郊積聚了大量人口。一份關于中國特大鎮的人口榜單顯示，2015年，燕郊以75萬人位列全國人口特大鎮第一名。而在2007年前，燕郊只有10余萬人。

外來人口的流入推動燕郊房地產市場持續增長，過去10年間，燕郊房子的均價從每平米4000元增長到2.5萬元以上，樓房也越建越密。

27歲的陳恒是燕郊本地人，在他的印象中，1999年燕郊被批準為省級高新技術產業開發區的時候，還是大片的農田。到2010年升級為國家級高新技術產業開發區時，燕郊已經開始大規模蓋樓，也正是在那一年，北京限制外地人買房，于是越來越多的北漂在燕郊買房安家。

燕郊距離北京市中心只有30公里、與通州隔河相望。中新網記者 邱宇 攝

與北京相關的任何消息都會讓燕郊的房價有所波動，比如北三縣即將并入北京的傳聞。北三縣是指三河市、大廠回族自治縣以及香河縣，雖然隸屬于河北廊坊，卻與廊坊之間被北京和天津隔開，成為河北的一塊飛地，也是北京的后花園。

這種傳聞出現過多次，哪怕只是小道消息，燕郊的房價也總像被打了一陣雞血，要向上沖一下。在陳恒看來，且不管傳聞是否靠譜，在某些方面，燕郊與北京確實越來越像了。

比如房價，比如堵車。北漂把燕郊當作“睡城”，白天去北京上班，晚上回燕郊睡覺。每天早晚高峰，通燕高速(102國道)車流交織，人群浩蕩，有人說開發商所謂的“30分鐘直達北京國貿”就是個笑話，因為光堵車就要一個半小時。

再比如政策。去年，北京開展安全隱患大排查大清理大整治專項行動，燕郊也對一些違規建筑進行了整治。售樓一條街上，幾大售樓中心頂端的大型電子屏上滾動播放著表決心的標語，“開展‘一部責八清理’專項行動，整改‘回頭看’提升群眾獲得感”。

售樓一條街上，幾大售樓中心頂端的大型電子屏上滾動播放著表決心的標語。中新網記者 邱宇 攝

但是，燕郊又不是北京。

“隔著一條潮白河，行政劃分卡在那里，北京的政策就是北京的政策，河北的政策就是河北的政策，不存在任何交集，燕郊人也享受不到任何北京人的福利。”陳恒說，兩邊的就業崗位、工資待遇相差太多，目前北京能輻射到燕郊的，似乎只有房地產。

潮白河大橋上有北京和河北的分界線，每一輛從燕郊進京的私家車都要在檢查站接受檢查。“就像一個很小的葫蘆嘴，所有的車輛都要一輛一輛排成長長的隊，慢慢出來。”陳恒說。

2018年10月，進京檢查站外掛著房地產開發商的廣告橫幅，寫著“房子回歸居住，日子過成生活”。

而遠在東北小縣城的孫梅則盼著北京市政府抓緊建設通州，這樣也許能帶動她在燕郊投資的房子漲一漲。

還在燕郊售樓一條街發傳單的李成富早就給自己想好了退路，“現在就是混個飯錢，走哪算哪，不行就回老家。”

延伸閱讀：全國首套房貸利率漲幅持續回落 影響買房的重磅信號顯現

種種數據顯示，今年樓市“金九”稍顯褪色，“銀十”也開局不佳，市場整體降溫明顯。在此背景下，中國房貸市場有何新變化？根據融360最新發布的報告顯示，9月全國首套房貸款平均利率小幅上漲至5.70%，為連續21個月上漲，但漲幅已連續三個月回落。

房貸利率上漲節奏放緩，對購房者來說應該是個好消息，但還款壓力依然不小。以最新首套房貸利率貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息約為109萬元，要比去年多還11萬元利息。

值得注意的是，在房價居高不下之時，首套房貸利率漲幅已經進入下降通道，未來房貸利率會降嗎？業內人士認為，在嚴格的房地產調控政策下，房貸利率不會有太大變化空間，但未來上漲幅度會進一步縮小。

首套房貸利率漲21個月

貸100萬多還11萬利息

融360監測數據顯示，2018年9月全國首套房貸款平均利率為5.70%，環比小幅上升0.18%，同比去年9月5.22%的利率上升9.20%。

對于購房者來說，以最新首套房貸利率5.69%貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息約為109萬元，要比去年同期多還11萬元利息。

值得關注的是，9月首套房貸利率上升銀行數量明顯減少，持平銀行數量占比較大。全國533家銀行中，有17家銀行利率上升，占比3.19%，較上月減少23家銀行； 511家銀行與上月持平，占比95.87%。此外，工、農、中、建國有四大行平均房貸利率上浮至16.0%水平。

數據顯示，9月全國首套房平均利率從低到高的前十城市分別為：上海5.19%、廈門5.39%、昆明5.39%、烏魯木齊5.39%、大連5.44%、福州5.49%、北京5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重慶5.62%。

房貸利率漲幅回落

未來還會下降嗎？

中新經緯客戶端注意到，全國首套房貸利率漲幅已經持續3個月回落，這釋放出哪些信號？未來房貸利率還有下降可能性嗎？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，房貸利率繼續上調，但上調幅度收窄，釋放了三個信號。第一，房貸方面還是有吃緊的表現，所以貸款資金一下子還不會下跌。第二，受到近期降準等政策影響，資金面未來改善空間大，房貸利率持續上漲的可能性比較小。第三，今年第四季度房貸市場有望改善，對于刺激購房需求和穩定市場交易等都有較為積極的意義。

“房貸利率漲幅回落，既與房地產調控有關也與市場流動性變化有關，”中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼同樣認為，當前房地產調控沒有放松跡象，相對嚴厲的調控政策還會持續，房貸利率沒有很大的調整空間，所以出現了漲幅回落的現象。

對于未來房貸市場變化，融360房貸分析師李唯一表示，本月利率較上月持平的城市及銀行數量上升，較上月上漲的數量減少，未來房貸利率上漲空間將進一步縮小。

10月15日央行降準正式落地，可釋放增量資金約7500億元。隨著巨量資金流入，銀行對購房貸款會有放寬的空間嗎？對此，業內人士認為，央行降準利好整體市場包括房地產市場，但正如央行所強調的“不搞大水漫灌”思路，此次降準并不意味著大幅放水，資金也不會流向房地產，更多地是流向中小企業，緩解小微企業、民營企業融資壓力。事實上，央行在今年4月份也曾降準，但隨之而來的并不是房地產市場的復蘇，而是更加嚴格的調控。

董希淼表示，盡管央行穩健中性的貨幣政策總基調不變，但年內四次降準已經體現出貨幣政策的邊際寬松，在銀行流動性充足的條件下，也不排除部分銀行有下調房貸利率的可能。

“流動性相對寬松，銀行資金成本下降，會在一定程度上影響老百姓的購房需求，但房地產市場也會受到很多因素的影響，如調控政策、房地產稅的征收等等，總體來看，這次降準對市場的影響并不大。” 董希淼進一步稱。

樓市調控新變化

如何影響你買房？

今年樓市傳統的“金九銀十”遜色不少，成交量顯現疲弱態勢。國慶黃金周期間，多地樓市銷售“涼涼”，一天成交幾十套房子成為普遍現象。

易居房地產研究院近日發布的《三季度全國40城住宅成交報告》顯示，9月40個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少1%，一線城市成交已經處于低位。此外，根據北京市住建委統計數據，10月1日-7日的住宅簽約套數均為個位數，總共僅為44套。

“金九銀十”行情為何不再？中國城市和小城鎮改革發展中心學術委秘書長馮奎解讀稱，這一輪調控，從2016年9月30日開始持續了兩年的時間。這兩年調控基調其實沒有變化，尤其是今年7月31日中央提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。在這樣的政策背景下，各個地方又相繼采取了很密集的措施，所以現在看到的現象是意料之中。在某種意義上來說，也意味著市場越來越趨于理性化。

中新經緯客戶端發現，今年年中以來，越來越多的城市加入調控隊列，樓市調控范圍已經擴展到公積金領域，引發市場關注。雖然各地針對公積金領域的監管措施略顯分化，嚴厲力度卻遠超以往。其中，尤以9月13日北京發布的號稱“史上最嚴公積金新政”最為突出。

分析人士指出，近期多地密集調整公積金政策，其一是流動性壓力較大，其二是為了更合理滿足剛性住房需求。中原地產首席分析師張大偉對媒體表示，2018年很多城市公積金政策明顯收緊，主要原因是商貸價格太高使得公積金使用率提高，很多城市的公積金額度吃緊。

李唯一認為，未來對公積金區域違規問題的治理或將會在全國展開，治理范圍將會更廣、力度將會更大。

公積金領域的監管加強，對買房者貸款有何影響呢？李唯一表示，限制了公積金領域的違規行為，有利于保障市場的有序發展，不過可能會波及到一小部分剛需群體，貸款額度、貸款審批時間或會受到一定不利影響。但他同時指出，調控是大勢所趨，對推動市場秩序的穩定發展是有積極意義的。