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              都錯了!公積金新政,絕對不是為了對付北漂

              作者: 編輯 來源:互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布時間:2018-09-25

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              來源:葉檀財經(jīng)

              北京不缺公積金,北京沒有到警戒線

              有聲音說,北京出臺公積金新政是因為總額度不足,所以才跟繳存年限掛鉤,減少大家的公積金貸款。

              北京住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這純粹是一種誤讀,截止到上個月,北京公積金結(jié)余的現(xiàn)金資金有120億元,每個月還有繳存結(jié)余和貸款還款,不存在資金緊張的問題。

              我相信這是事實,以往討論公積金,一直說的是怎么提高使用效率的問題,而不是匱乏的問題。我們的公積金基數(shù)龐大,使用效率不高,這一輪上漲周期,公積金使用大大增加。

              都錯了!公積金新政,絕對不是為了對付北漂

              公積金繳納情況不錯,尤其是北京這樣的大城市,還沒有到達(dá)警戒線。

              今年7月,住建部、財政部、央行聯(lián)合印發(fā)《全國住房公積金2017年年度報告》,2017年,住房公積金繳存額18726.74億元,同比增長13.06%。2017年年末,住房公積金繳存總額124845.12億元,繳存余額51620.74億元,分別比上年末增長17.68%和13.13%。

              有6個省、市公積金繳存額超千億,廣東體量最大,北京也不少。

              廣東、北京、江蘇、浙江、上海、山東公積金繳存額超千億,總計8676.01億元,占比46.3%。廣東是勞動力流入大省,公積金繳存額全國第一,可以理解。2017年廣東住房公積金繳存額2035.20億元,比2016年增加262.11億元,漲幅14.78%。

              北京排名第二,公積金繳存額1711.59億元,同比增長13.9%。北京單位少,但規(guī)模大,工資收入水平相對較高,繳存額度相對較高。

              排名第三到第五的是江蘇、浙江和上海,公積金繳存額分別為1562.51億元、1191.01億元、1133.69億元。上海盡管工資收入水平上海和北京差不多,但在規(guī)模上小于北京。

              注意!北京、上海、浙江、福建、安徽等10省市個人住房貸款率超過了90%!

              控制公積金貸款是調(diào)控房產(chǎn)市場冷熱的一個手段。

              從2013年到2016年房產(chǎn)熱期間,個人房貸、公積金貸款同步上升。

              2017年,有16省市個人住房貸款率超85%的警戒線,比2016年多4個,其中10省市個人住房貸款率超90%,江蘇、浙江、北京、上海、貴州、福建、重慶,估計這些省市的公積金政策只會嚴(yán)不會松。

              個人住房貸款率超100%的省市由2016年的8個減少為2017年的3個,分別是天津(111.33%)、安徽(101.26%)、浙江(101.24%),這三個城市要重點關(guān)注。安徽、重慶等省市公積金繳存乏力,貸款基數(shù)太高,是重點中的重點。

              從2017年開始,公積金貸款增速下降。有22省市住房公積金發(fā)放額出現(xiàn)負(fù)增長,其中江西、福建、安徽、河南、河北、北京、上海、天津降幅超30%,北京、上海、天津降幅墊底,分別為50.1%、50.5%、78.0%。公積金貸款下降,說明泡沫風(fēng)險在逐步下降。

              北京公積金提取一度飆漲,必須降溫。

              據(jù)《北京日報》報道,2008年之前,幾乎每年通過公積金貸出的資金在100億元以內(nèi);到2015年,貸款資金達(dá)到800億元左右;2016年,達(dá)到了1000億元以上;2017年,受“3·17新政”影響,貸款資金降至500億元左右。恢復(fù)到500以下,是正常的。

              北京公積金新政打擊金融套利

              公積金繳納多、貸款多的人,存在比較大的套利空間。公積金本質(zhì)上是畸低利率的互助貸款,貸到公積金就可以套利。

              按照以往繳納額的政策,繳納多,貸款的次數(shù)、金額也多,如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于繳納額,金融套利空間太大。

              2018年年初,有個金融網(wǎng)站發(fā)布了這樣的套利指南:

              小明在杭州,工作滿兩年,基礎(chǔ)工資10萬,單身狗。公積金一般按基本工資的12%來交,加上公司的部分,一共就是24%。因此,小明每年有2.4萬的公積金。

              每個城市公積金政策不同,有不同的公積金貸款倍數(shù),一般是10-20倍,杭州15倍。

              小明能申請到的公積金貸款額度為:15×近12個月的公積金月均余額。

              小明從第二年末申請買房,近12個月的期初是2.4萬,期末是4.8萬,月均余額是3.6萬。可貸額度為3.6*15=54萬。

              杭州個人公積金貸款上限為50萬元,小明最多只能申請到50萬貸款。如果結(jié)婚了,和老婆一起最多可貸100萬。

              第二年工作結(jié)束,小明賬戶有了4.8萬的公積金余額,他提取出公積金余額4.8萬元,轉(zhuǎn)手投資某款產(chǎn)品,年化10%。兩年后,4.8萬元利滾利到5.8萬。

              此時,小明準(zhǔn)備買房,由于又工作了兩年,他賬戶的4.8萬公積金又能貸50萬。

              買房后,小明憑購房合同,再次提取出帳戶里4.8萬公積金,再次投資年化10%的產(chǎn)品,公積金貸款利率3.25%,中間有6.75%的利差。當(dāng)然,還有其他一些管理費(fèi)等成本。

              又過了兩年,房子交付了。

              小明合計9.6萬的公積金,四年時間滾到12.4萬,原本公積金是1.75%的年息,只有9.9萬,現(xiàn)在多了2.5萬。這種套利手段,對公積金繳納額度大的人有利。

              當(dāng)然,套利有風(fēng)險,公積金審批不一定能通過。

              北京公積金中心有負(fù)責(zé)人表示,外地很多地方采取貸款額度與公積金繳存額度掛鉤,北京采取與繳存年限掛鉤的方式,是為了更好地體現(xiàn)公平。貸款額度跟繳存余額掛鉤,對高收入群體有利,他們按照公積金的上限比例繳納,能通過金融手段進(jìn)行套利。

              低收入群體的公積金繳存額度一般比較低,用年限計算,對低收入階層相對有利。

              租房客會增加,租金壓力將上升

              北京公積金新政,每繳存一年可貸10萬元,繳存年限不夠1整年的,按1整年計算,最高可貸120萬元。

              年輕人如果從22歲開始工作,到34歲左右可以貸款120萬元的最高限額,加上首付比例上調(diào),經(jīng)濟(jì)實力弱、薪資不高的年輕人,不可能借助公積金提前買房。想繼續(xù)北漂的工薪族,會放棄買房,選擇租房。

              既然公積金貸款不再與繳存余額掛鉤,而與年限掛鉤,年輕人可以提取公積金去租房。去年,北京租房提取公積金就在上升,大約是75萬筆,涉及金額高達(dá)80多億元,涉及幾十萬人。

              按照現(xiàn)行政策,繳存職工滿足在北京無房等條件,可以申請租房提取。無法提供租房合同和發(fā)票的,每月可提取1500元;提供合同和發(fā)票的,每月可以按照實際租金和月繳存額來提取,實際租金不能超過月繳存額。

              衍生出的問題是,租客多了,租金壓力可能攀升,因為,短期內(nèi)可供出租的房源不會大幅上升。

              還有一種可能是,當(dāng)?shù)赜绣X人會全款買房,用來出租。但可能性不大,這些房東面臨可能的房產(chǎn)稅,以及流通的壓力,并且租金回報率跟其他投資品相比,優(yōu)勢不大。

              租金價格上漲,有些北漂會離開,當(dāng)?shù)厝丝跁M(jìn)一步下降,有些北漂將跑到城六區(qū)以外的地方租房,鐘擺現(xiàn)象可能加劇。

              新政目標(biāo):不鼓勵年紀(jì)輕輕就買房,不鼓勵異地瞎買房

              首先,年紀(jì)太輕的,不鼓勵買房。

              有人質(zhì)疑,公積金新政讓許多剛工作沒多久的年輕人貸款額度一下從120萬降到了幾十萬,剛需被迫退出市場。

              但北京住房公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人不是這么解釋的。實際情況是,北京申請北京公積金貸款的人群以70后、80后為主,2017年47000筆個貸申請中,70后、80后占比過半,90后貸款占比不大。70后、80后的繳存年限大部分已經(jīng)超過或者接近了12年。

              “剛畢業(yè)的大學(xué)生,‘六個錢包’購房的這種算不算剛需,值得商議。”什么是“剛需”?咱們得重新定義,工作12年以上買房正常,大學(xué)剛畢業(yè)就買房,不鼓勵。

              大學(xué)一畢業(yè)就想買房?可以,用自己的錢,多繳首付,用商業(yè)貸款。你剛上班兩年,憑什么拿著廉價的公積金買房?三十幾歲買房才被鼓勵,德國這些國家就是如此。

              新的公積金政策參照現(xiàn)行商貸政策,調(diào)整了首付比例。原來首套普通住房公積金首付比例最低20%,現(xiàn)在提高至35%(經(jīng)適房、共有產(chǎn)權(quán)房除外),二套房首付比例不低于60%。

              想買房,只能增加首付和換成商業(yè)貸款。倘若換成商業(yè)貸款,壓力就會上升。有人算了一筆賬,假設(shè)之前公積金貸款120萬元,貸25年,等額本息需支付利息55.4萬元,月供5848元,換成商業(yè)貸款后需要多付43.3萬元的利息,月供增加至7290元,每月多還1442元。

              在戶籍所在地、長期工作地之外買房的,也不鼓勵,因為有炒房的嫌疑。

              北京同日公布的《關(guān)于落實放管服、優(yōu)化營商環(huán)境提升住房公積金歸集服務(wù)水平的通知》,明確住房公積金繳存人及配偶購買北京的住房,或購本人及配偶身份證、戶口簿記載的縣、市或戶籍所在地的省會城市內(nèi)的住房,方可辦理公積金提取,否則不予辦理。

              一個流傳很廣的例子是,如果張三是河北邯鄲人,只有在北京、邯鄲、或者河北省會石家莊購房,才能提取公積金。這打擊了一些不是省會的房地產(chǎn)熱門城市,像大連、青島、廈門、蘇州。

              最后,在京購房最好在城六區(qū)以外,別集中在市中心。

              北京市區(qū)人口過于擁擠,非首都功能產(chǎn)業(yè)外遷,公積金調(diào)整配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域重新配置。

              戶籍在北京城六區(qū)的購房家庭,在城六區(qū)外購房且為首套房的,最高貸款額度可上浮10萬元、20萬元。

              比如,借款申請人戶籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的,購買城六區(qū)以外的首套住房,最高貸款額度可上浮至140萬元;對于不屬于前一種情況,但借款申請人的戶籍均在城六區(qū)的,購買城六區(qū)以外的首套住房,最高貸款額度可上浮至130萬元。下調(diào)了二套房貸款最高貸款額度,由80萬元下調(diào)為60萬元。很明顯,人口要從城六區(qū)向外走,但也不能超過兩套。

              有人認(rèn)為,新公積金政策,城六區(qū)人口郊區(qū)買房公積金貸款只有最高10萬元、20萬元的上浮額度,對動輒幾百萬元一套的房子來說“并不解渴”。

              這是多慮,公積金通常只有象征意義,在京郊買房,真的指望公積金把一半的房貸付了?

              目標(biāo),提前擠破小泡泡,用家庭資金夯實房地產(chǎn)基礎(chǔ)。

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